Depois de o Governo ter aprovado um pacote de medidas de desagravamento fiscal para promover a oferta de habitação e de o Presidente da República o ter promulgado, o decreto-lei que coloca as medidas em vigor foi publicado em Diário da República no passado dia 20 de maio.
Uma das alterações mais relevantes está nas mais-valias imobiliárias: quem vender um imóvel pode ficar excluído de tributação em sede de IRS se reinvestir o valor da venda na compra de imóveis destinados ao arrendamento.
Até à publicação do decreto-lei, uma das situações que permitia evitar a tributação de mais-valias colocava-se quando o montante recebido pela venda de um imóvel era reinvestido na compra de uma nova habitação própria e permanente.
Agora, com o novo pacote de medidas, a mesma lógica também pode aplicar-se a quem venda e a seguir reinvista em imóveis para colocar no mercado de arrendamento.
O que muda, como funciona e a que é preciso ter atenção? Neste artigo encontra as respostas às questões mais importantes.
O que muda nas mais-valias?
O decreto-lei vem alterar o artigo 10.º do Código do IRS e passa a prever que determinadas mais-valia possam ficar excluídas de tributação quando o valor da venda seja reinvestido na compra de outros imóveis destinados ao arrendamento para habitação.
Na prática, isto significa que um contribuinte que venda um imóvel pode evitar pagar IRS sobre as mais-valias, desde que reinvista o valor que recebeu, total ou parcialmente, na compra de outro imóvel ou imóveis destinados ao mercado de arrendamento.
Para obter este benefício fiscal os imóveis adquiridos para arrendamento têm de estar localizados em Portugal e devem ser colocados para arrendamento habitacional com uma renda mensal dentro dos limites definidos pelo diploma.
O diploma define que uma “renda mensal moderada” corresponde a “2,5 vezes o valor da retribuição mínima mensal prevista para 2026”, ou seja, 2,5 vezes o valor do salário mínimo nacional, atualmente nos 920 euros.
Isto significa que a renda não pode ultrapassar os 2300 euros por mês.
Qual é o prazo para reinvestir?
O reinvestimento pode ser feito entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel.
Isto quer dizer que o cidadão pode já ter comprado o imóvel antes de vender, desde que essa compra tenha ocorrido nos 24 meses anteriores, ou pode comprar depois, dentro dos 36 meses seguintes à venda.
Para beneficiar da isenção de tributação de mais-valias não é obrigatório reinvestir a totalidade do valor recebido pela venda no novo imóvel para arrendamento. É possível reinvestir apenas parte do dinheiro e, nesses casos, a exclusão de tributação é proporcional.
Isto é, se o reinvestimento for realizado apenas com parte do montante de venda, a isenção aplica-se à parte correspondente da mais-valia.
É ainda importante referir que, para aceder a este benefício fiscal, é necessário declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS relativa ao ano da venda, independentemente se o reinvestimento corresponde ao total ou apenas a uma parte do valor recebido pela venda.
O montante a reinvestir também deve ser indicado na declaração de IRS.
E se o imóvel não for arrendado?
Caso o imóvel não seja arrendado, o benefício pode ser perdido, uma vez que essa é uma das principais condições previstas pela lei.
Caso o imóvel não seja arrendado no período de seis meses, que contam a partir do reinvestimento ou da data de venda, caso esta seja posterior, o benefício perde-se.
Contudo, há exceções previstas no decreto-lei, nomeadamente para “situações justificadas” como, por exemplo, obras necessárias urgentes que, ainda assim, não se devem prolongar por mais que o “estritamente necessário”.
Também se perde o benefício se o imóvel não estiver arrendado durante pelo menos 36 meses, consecutivos ou não, nos primeiros cinco anos após o reinvestimento ou da realização da mais-valia, caso esta seja posterior.
Ainda pelo mesmo prazo de cinco anos, a renda não pode ultrapassar o valor “moderado" definido pelo decreto-lei - correspondente a 2300 euros como mencionado anteriormente -, pois, caso aconteça, o benefício é perdido.
Além disso, se o imóvel em que se reinvestiu for alienado, quer através de venda, quer através de doação, nos primeiros cinco anos, a exclusão de tributação de mais-valias também se perde.
Quando começa a aplicar-se?
Embora o decreto-lei tenha sido publicado em maio, as alterações têm efeitos retroativos a vendas realizadas desde 1 de janeiro de 2026 e prolongam-se até 31 de dezembro de 2029.
