Quando surge uma dúvida sobre a interpretação da legislação tributária em Portugal, os contribuintes podem recorrer às informações vinculativas da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
O contribuinte descreve a situação/factos de forma pormenorizada e a AT interpreta, avalia e responde ao caso apresentado.
A dúvida que chegou à AT
Uma contribuinte pediu uma informação vinculativa à AT explicando que em 2024 nasceu a sua filha e, nesse mesmo ano, alterou o seu domicílio fiscal para um imóvel que pertencia aos pais. Já em 2025, tornou-se oficialmente proprietária do imóvel através de doação.
No mesmo ano, pretendia vender essa casa e reinvestir a totalidade do valor da venda na compra de uma nova habitação própria e permanente. Contudo, enquanto dona do imóvel que adquiriu por doação, não tinha ainda cumprido o período de permanência de 12 meses na habitação, um dos critérios para beneficiar da isenção fiscal.
Perante essa situação, a contribuinte invocou que o nascimento da filha se qualificava como uma das exceções extraordinárias que permitem dispensar a permanência obrigatória de 12 meses na habitação a ser vendida.
A AT não concordou e explicou que a contribuinte não teria direito à isenção de mais-valias se vendesse o imóvel, mesmo considerando o nascimento da filha.
A resposta oficial da AT
Na informação vinculativa, a AT começou por analisar o enquadramento legal do regime que permite beneficiar da isenção de pagamento de mais-valias, prevista no artigo 10º do Código do IRS.
Desse artigo consta que os contribuintes podem ficar isentos da tributação de mais-valias na venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que se verifiquem as seguintes condições:
- Que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de outro imóvel para habitação própria e permanente entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
- Que o contribuinte manifeste a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, e o mencione na declaração de IRS relativa ao ano em que vendeu a casa.
- Que o imóvel vendido tenha sido habitação própria e permanente do contribuinte ou do seu agregado familiar nos 12 meses anteriores à venda.
Na resposta, a AT começa por apontar que a contribuinte não cumpria a condição dos 12 meses de permanência na habitação. Embora tenha alterado o seu domicílio fiscal para o imóvel em questão em 2024, só se tornou efetivamente proprietária da casa em 2025, quando os pais efetuaram a doação.
De acordo com a AT, "apenas a partir dessa data se pode considerar que se encontra preenchido o conceito de habitação própria e permanente", lê-se na informação vinculativa. Desta forma, tornando-se a contribuinte oficialmente dona do imóvel apenas em 2025, o prazo de 12 meses só estaria preenchido em 2026.
No entanto, a contribuinte invocou o nascimento da filha como situação excecional para contornar o prazo de 12 meses. O que diz a lei, especificamente no nº 23 do artigo 10º do Código do IRS, é que existem situações excecionais que permitem dispensar o período de permanência de 12 meses.
São consideradas circunstâncias excecionais casamentos, uniões de facto, divórcios ou aumento do número de dependentes.
Ora, se o nascimento de um filho pode ser uma circunstância excecional, porque é que a AT considera que não se aplica a este caso?
A explicação é que as circunstâncias excecionais previstas na lei só são relevantes para a dispensa da obrigatoriedade de permanência no imóvel durante 12 meses se forem inesperadas.
"Essas circunstâncias devem-se reputar por imprevisíveis no tempo, mesmo que desejáveis ou de alguma forma esperadas pelos membros do agregado familiar, e não podem ser invocadas por questões de mera opção ou conveniência dos agregados familiares", diz a AT na informação vinculativa.
Considerando que a filha nasceu em 2024, quando a contribuinte se torna oficialmente proprietária do imóvel em 2025 já tinha conhecimento da sua nova realidade familiar, entende a AT.
Assim, só a partir do momento em que se verificam, em simultâneo, a titularidade do imóvel e a sua utilização como habitação própria permanente, se inicia a contagem do prazo de 12 meses.
Tendo o nascimento da filha ocorrido antes de se verificarem essas condições, a AT considerou que esse facto não podia ser considerado uma circunstância excecional relevante para dispensar o prazo, por já ser conhecido à data em que a contribuinte se torna dona do imóvel.
Qual é a conclusão?
Face ao exposto pela AT, a conclusão é que a contribuinte não vai poder beneficiar da isenção de mais-valias se decidir vender o imóvel antes de terminar o prazo de permanência na habitação de 12 meses.
Caso avance com a venda antes de terminado o prazo, terá de pagar mais-valias sobre o valor recebido pela venda, ainda que utilize esse montante, total ou parcialmente, para comprar uma nova habitação própria permanente.
Como pode usar esta informação?
Esta informação é útil para perceber como funciona o regime de isenção de tributação de mais-valias em caso de venda de uma habitação própria e permanente. Além disso, pode ajudar a compreender o que consta da lei, como se aplicam exceções ou até servir de base para o pedido de uma nova informação vinculativa.
Contudo, é importante referir que as informações vinculativas da AT são respostas a perguntas dos contribuintes sobre situações com características específicas. Caso se encontre numa situação com as mesmas características, pode analisar a informação vinculativa da AT para confirmar se a resposta também se aplica a si.
Caso tenha dúvidas ou a sua questão seja diferente em qualquer aspeto, pode pedir à AT uma resposta ao seu caso pessoal. No artigo abaixo em destaque encontra o passo a passo de como pedir uma informação vinculativa.
É ainda importante referir que no Portal das Finanças há um arquivo onde é possível consultar todas as informações vinculativas já publicadas. Ao consultar o arquivo online o contribuinte tem de escolher o tema que procura e pode utilizar a opção "filtrar", para pesquisar palavras-chave.
