A Autoridade Tributária (AT) publicou na passada quarta-feira, 16 de julho, uma informação vinculativa em resposta a um contribuinte. O cidadão questionou a aplicabilidade da isenção de mais-valias à venda de um imóvel que lhe foi doado e no qual habita de forma permanente há mais de seis anos.
O objetivo do contribuinte seria utilizar o dinheiro da venda para reinvestir em nova habitação própria e permanente, o que à partida daria direito a beneficiar da isenção do pagamento de mais-valias.
Deve ficar isento de mais-valias ou não?
Embora lhe tenha sido concedido usufruto pleno da casa pelos pais, que de livre vontade a doaram há mais de seis anos, só em março de 2025 é que a doação foi legalmente formalizada através de escritura pública.
Ora, embora o contribuinte possa provar que reside de forma permanente há mais de seis anos no imóvel em questão, legalmente, este só passou a ser sua propriedade há quatro meses. Por esta razão, a AT alertou o contribuinte de que se vendesse a casa nesta altura não teria direito a qualquer isenção.
Contudo, podendo comprovar que aquela é efetivamente a sua morada permanente há vários anos, por que é que a AT considera que o contribuinte não pode beneficiar de isenção de mais-valias caso venda a casa neste momento?
Basta habitar ou é preciso ser proprietário?
Como se lê no documento publicado pela AT, que se apoia no Código do IRS, uma das condições para isentar a venda do pagamento de mais-valias é que "o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão".
Isto é, no entender da AT, mesmo que o contribuinte possa provar que reside há mais de seis anos, de forma permanente, naquela morada, legalmente o imóvel só é sua propriedade desde março de 2025. O período mínimo de 12 meses só começou a contar a partir do momento em que foi efetuada a escritura, pelo que se o imóvel for vendido agora, terá de pagar mais-valias em IRS, ainda que a sua alienação tenha por objetivo a compra de uma nova habitação própria permanente.
De acordo com o previsto pelo Código do IRS, para beneficiar da isenção de tributação sobre a venda do imóvel não basta que o objetivo seja reinvestir o dinheiro na compra de uma nova habitação para residência permanente. É também necessário que a pessoa a quem foi dado o usufruto da casa faça da mesma a sua habitação própria permanente pelo período de pelo menos 12 meses.
O que diz a lei sobre a isenção de mais-valias?
Assim sendo, a AT considera que "no caso em análise, o requerente só preencherá o pressuposto exigido" quando completar doze meses de residência no imóvel adquirido "na qualidade de proprietário, facto comprovado pela titularidade formal, a par da coincidência entre a morada do prédio e o respetivo domicílio fiscal". Caso venha a vender a casa em data anterior a esse prazo, portanto, antes de março de 2026, "não lhe poderá ser reconhecida a exclusão de tributação".
Em suma, mesmo que se resida de forma permanente num imóvel durante anos, a isenção de mais-valias só se aplica se o proprietário o for formalmente há pelo menos 12 meses antes da venda, com domicílio fiscal correspondente. Trata-se de informação importante a ter em conta e que pode fazer diferença no momento em que se decide vender.
