Apoio do Estado da fixação da prestação prejudica clientes no futuro
O presidente do BPI considerou hoje que devem aderir ao regime que permite fixar a prestação do crédito à habitação apenas os clientes com dificuldades pois, apesar do alívio imediato, há um agravamento no valor total pago pelo crédito.
De acordo com a LUSA, João Pedro Oliveira e Costa defendeu que deve aderir a este regime “quem tem dificuldades e não os restantes”, pois “vão pagar este alívio agora mais à frente” e capitalizando os juros.
Vá vos tinha alertado sobre isto neste artigo:
APOIOS À HABITAÇÃO | Cuidado com a fixação com desconto da prestação durante 2 anos
O regime que permite fixar a prestação do crédito à habitação por dois anos entra em vigor esta quinta-feira. A partir de 2 de Novembro, as famílias podem pedir ao banco que a sua prestação do crédito habitação seja fixa por um período de dois anos e por um valor mais baixo do que o atual. A redução da prestação acontece porque, no seu cálculo, é contabilizada uma taxa de juro implícita que não ultrapasse os 70% da Euribor a seis meses.
“No momento atual faz sentido aderir, mas é importantes ponderar para aqueles que não tenham essa necessidade, porque a fatura vai aparecer mais frente”, explicou na conferência de imprensa de apresentação dos resultados até setembro (lucros de 390 milhões de euros, mais 35% em termos homólogos).
O presidente do BPI disse que o banco espera que, logo nos primeiros dias de novembro, apareça um “número significativo de pessoas pelo menos a fazer perguntas e pedir simulações” sobre este regime aprovado pelo Governo.
Na apresentação da medida, o ministro das Finanças, Fernando Medina, disse que o mecanismo tem uma “cláusula de salvaguarda” para que haja “sempre pagamento integral dos juros nesse período” e não aumente o capital em dívida das famílias.
“A regra é as pessoas não saírem deste apoio e verem que têm uma dívida maior”, disse Medina.
Segundo disse à Lusa a associação de defesa do consumidor Deco, para quem aderir a este regime o valor total pago pelo empréstimo será agravado. Por exemplo, se a prestação ‘original’ do crédito seria calculada tendo em conta os 4,1% da Euribor a seis meses já na nova prestação (com o desconto de 30%) o indexante passa a ser de 2,85%. O montante correspondente à diferença entre a prestação devida e a prestação paga é diferido no equivalente em capital. Esse montante será somado à dívida do empréstimo e os clientes terão de pagar mais à frente (após o fim dos dois anos do mecanismo e dos quatro anos em que a prestação regressa ao valor ‘normal’), sendo que, nessa altura, se somará a taxa de juro que então estiver em vigor.
Assim, este mecanismo de fixação do crédito permite ter uma prestação mais baixa e fixa durante dois anos, mas de futuro as prestações serão ligeiramente agravadas, pelo que as famílias pagarão mais no total do empréstimo. Em declarações à Lusa, em meados de outubro, o economista da DECO Nuno Rico confirmou que “no total vão pagar mais” pelo crédito os clientes que aderirem ao mecanismo.
“É muito útil para as famílias com taxas de esforço muito elevadas. É como um custo de oportunidade de ter liquidez imediata”, afirmou o economista, acrescentando, contudo, que para as famílias que podem pagar a prestação atual “não justifica aderir a este mecanismo porque tem um custo acrescido no total” e até poderão conseguir melhores condições numa reestruturação com o banco.
A partir de 2 de novembro e até fim de março de 2024 os clientes bancários podem pedir ao seu banco o acesso a este mecanismo, que abrange empréstimos a taxa variável contraídos até 15 de março de 2023 e cujo período de amortização seja superior a cinco anos.
Após o pedido do cliente, os bancos têm 15 dias para responder, incluindo com simulações da prestação ‘normal’ e da prestação com parte do valor diferido, do montante a pagar mais tarde e do plano de reembolso do montante a diferir. Após receberem esta informação, os clientes têm 30 dias para informarem o banco se querem ou não a fixação da prestação.
Os clientes que acederem a este mecanismo ficam durante dois anos a pagar uma prestação mais baixa, uma vez que a prestação ficará indexada a 70% da média da Euribor a seis meses do mês anterior ao pedido do cliente (o que garante que pagam menos durante os dois anos do que se a Euribor fosse refletida a 100%).
Após esses dois anos, nos quatro anos seguintes, a prestação assume o seu valor ‘normal’ (com o indexante da altura totalmente refletido). Terminados estes quatro anos, as famílias vão pagar nos anos restantes do empréstimo o valor não pago enquanto beneficiaram da referida redução. Já para contratos de crédito que vençam em menos de seis anos o montante é pago nos últimos dois anos do contrato.
Em resumo, repito o que já aqui disse e escrevi várias vezes: aproveite se está aflito. Se pode continuar a pagar o que está a pagar e no futuro também, evite aderir a este apoio.
PODCAST | #192 – Devo fixar a prestação do crédito à habitação durante 2 anos?
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Apesar da Banca ganhar com esta medida, finalmente a Banca faz o devido alerta! Talvez esteja algo assustada com o fluxo de pedidos de simulação que pode vir a receber.
Pena que o próprio Secretário de Estado das Finanças não tenha feito este alerta quando foi interrogado pelo Pedro Andersson, num programa anterior do Contas Poupança sobre esta medida.
Apesar de, segundo a Lusa, ser dito que há “capitalização de juros”, continuo a considerar que isso não é verdade! Há sempre pagamento de juros desde o 2º mês (de todo o capital em divida), por isso, não há capitalização de juros nenhuns. O que há é menor abatimento de capital (ou abatimento zero de capital, caso o valor de juros seja superior à prestação fixada) e esse capital paga sempre juros! Portanto, o custo a mais é refletido desde logo no crédito habitação das familias (embora não o sintam devido à redução da prestação).
De acordo com as perguntas e respostas relativas à “Fixação temporária da prestação do crédito à habitação” (presentes aqui: https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/perguntas-frequentes) pressupõe-se o que referi anteriormente – não há capitalização de juros e são pagos desde início:
“Vou pagar mais juros mensalmente?
Sim, mas a taxa de juro contratada não sofrerá alteração.
Desde o momento da adesão, o montante de juros pago mensalmente será sempre superior ao que seria pago se não tivesse aderido a esta medida. Isto resulta de a taxa de juro aplicável continuar a ser a contratada e de, adicionalmente, ter de pagar juros pelo adiamento do reembolso do capital.
Assim, o montante total de juros a pagar será sempre superior.”
O Banco de Portugal já possui perguntas e respostas relativas à “Fixação temporária da prestação do crédito à habitação”:
Ver aqui: https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/perguntas-frequentes
Tudo verdade a menos que se aproveite a fixação da prestação para constituir uma poupança durante quase 6 anos. Quando os 6 anos estiverem a terminar mobiliza a poupança, paga o total do capital diferido sem juros e sem encargos e ganha o rendimento da poupança. E no entretanto tem o conforto de ter o dinheiro do seu lado durante um período de grande incerteza.
O raciocínio tem logica, mas basta perceber que o que não baixa no seguro de vida talvez não compense o juro que receberia dessa poupança…
Marco, creio que está a assumir que não pagará juros do capital diferido durante 6 anos, mas não é verdade.
Durante os 6 anos o capital diferido estará desde início a pagar juros e o custo do seguro de vida também será maior durante esse período.
Fazendo umas simulações muito por alto:
1. Crédito de 100.000€ com taxa de juro 4,02% + 1% de Spread a 30 anos
Capital diferido em 24 meses: 1.795,85€
Juros a mais pagos apenas nos 6 anos iniciais: 445,51€
Admitindo que teria 1.800€ (não tem este capital durante os 6 anos, porque só terá o total do capital ao fim de 2 anos) a capitalizar a 4% ao ano durante 6 anos sem pagar qualquer imposto (o imposto de um deposito a prazo ou certificado de aforro é de 28%): 1800 (capital investido) * 4% (taxa de juro anual) = 72€ * 6 (anos) = 432€
Portanto, 445,51€ – 432€ = 13,51€ que paga a mais por aderir ao “apoio” (notar que o prejuízo poderá ser ainda superior pois nem sequer foi retirado o imposto a pagar sobre o rendimento de capital; nem calculado o custo adicional do seguro de vida).
2. Crédito de 200.000€ com taxa de juro 4,02% + 1% de Spread a 30 anos
Capital diferido em 24 meses: 3.591,70€
Juros a mais pagos apenas nos 6 anos iniciais: 891€
Admitindo que teria 3.600€ (não tem este capital durante os 6 anos, porque só terá o total do capital ao fim de 2 anos) a capitalizar a 4% ao ano durante 6 anos sem pagar qualquer imposto (o imposto de um deposito a prazo ou certificado de aforro é de 28%): 3600 (capital investido) * 4% (taxa de juro anual) = 144€ * 6 (anos) = 864€
Portanto, 891€ – 864€ = 27€ que paga a mais por aderir ao “apoio” (notar que o prejuízo poderá ser ainda superior pois nem sequer foi retirado o imposto a pagar sobre o rendimento de capital; nem calculado o custo adicional do seguro de vida).
Será que quem pode continuar a pagar, não pode aproveitar a diferença entre o apoio do Estado e o valor que iria pagar se mantivesse o empréstimo para amortizar em capital? Por exemplo, no meu caso, são quase 100€ de diferença entre o valor com o apoio e sem apoio. Se eu amortizasse esses 100€ todos os meses ao fim de 2 anos já tinha amortizado 2400€ e não seria penalizado pelo menor abatimento do capital, ou estarei errado?
Será preferível deixar como está ou aproveitar essa solução para abater capital?
Sim, é preferível deixar como está. Com esta medida não há qualquer perdão de juros, há um agravamento nos juros pagos desde início.
O que fica por pagar é capital e esse capital paga juros desde início, por isso, não é boa ideia. Há maior custo com juros e com o seguro de vida! Esta medida só deverá ser usada por quem estiver em verdadeiro sufoco financeiro e depois de esgotadas outras possibilidades (redução de spread; aplicação de taxa de juro fixa razoável por prazo reduzido; mudança de banco; etc).
Não estando em sufoco financeiro pode, e deve, contactar o seu banco no sentido de tentar melhorar as suas condições atuais (redução de spread; aplicação de taxa de juro fixa razoável por prazo reduzido).
No caso que indica, se no 1o mês não pagar os 100€, vai pagar juros desses 100€ no 2o mês e só depois de cobrada a 2a prestação (que inclui os juros adicionais) é que poderia amortizar os 100€. Portanto, tem um prejuízo que corresponde ao valor dos juros desses 100€ e não teve qualquer benefício. Ainda terá um maior custo mensal com o seguro de vida por não ter reduzido esses 100€ ao capital em divida.
Se fizer isso todos os meses, o ciclo será sempre o mesmo: não paga 100€ de capital no mês N mas paga no mês N+1 o capital e os juros desse capital.