APOIOS À HABITAÇÃO | Cuidado com a fixação com desconto da prestação durante 2 anos

Escrito por Pedro Andersson

15.10.23

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9 min de leitura

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As “armadilhas” do apoio da fixação da prestação do crédito à habitação 

Todos os apoios são bem-vindos. Tenho por princípio de vida não ser “mal-agradecido” quando me oferecem uma ajuda. Aliás, como sabem os que seguem esta página há mais tempo, foi uma moratória de 2 anos que me impediu de entrar em incumprimento quando a Euribor atingiu os 5,5% em 2008.

Mas o facto de não recusar à partida um apoio, isso não quer dizer que tenhamos de o aceitar sem espírito crítico. Perceber e analisar uma proposta para depois tomarmos decisões inteligentes é o que faz de nós consumidores informados. Vamos aos factos.

A lei da fixação do desconto de 30% da Euribor já foi publicada

Pode encontrar a lei na íntegra no Diário da República do dia 11 de Outubro. É o Decreto-Lei n.º 91/2023 (AQUI) e estabelece a medida de fixação temporária da prestação de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente e reforça as medidas e os apoios extraordinários no âmbito dos créditos à habitação.

Neste artigo AQUI expliquei o que entendi da conferência de imprensa do Ministro das Finanças, quando a medida foi apresentada.

Mas agora, com a publicação da lei, é possível já perceber outros detalhes que são muito importantes para a sua decisão de aceitar ou não este apoio.

Quem podem pedir a fixação da prestação

A medida de fixação da prestação aplica-se aos contratos:

  • de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente;
  • de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca; 
  • que tenham sido celebrados até 15 de março de 2023 ou nos casos em que tenham sido celebrados no âmbito de uma operação de transferência de crédito para diferente mutuante;
  • que tenham sido contratados com taxa de juro variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de aplicação da taxa de juro variável;
  • tenham um prazo remanescente superior a cinco anos;
  • Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
  • Cujos mutuários não se encontrem em situação de insolvência;
  • Não se encontrem abrangidos por plano de ação para o risco de incumprimento ou procedimento extrajudicial de regularização de situações de incumprimento.

Como acabou de ler, não tem a ver com o 6º escalão do IRS. É PARA TODOS.

Como é fixada a prestação 

As instituições vão fixar o valor em 70% da Euribor a 6 meses do mês anterior, mais o spread que tem. Tudo o resto fica na mesma. 

Esse valor fixado agora vai continuar o mesmo durante 24 meses, exceto numa situação que vou referir mais adiante e que está mencionada na lei.

Qual é o valor que vai pagar mais tarde

O montante correspondente à diferença entre a prestação que devia estar a pagar e o valor da prestação fixada.  Começa a pagar essa diferença 6 anos depois do início da fixação da prestação. Se fizer o pedido em 2024, começa a pagar em 2030. 

Pode amortizar esse diferencial a qualquer momento – até ao fim do contrato – sem qualquer multa ou penalização.

E é aqui que começam as minhas dúvidas em relação ao “português” com que foi escrito este Decreto-lei. O ponto 2 do artigo 4º diz o seguinte:

2 – O montante diferido a que se refere o número anterior é capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime.

Portanto, como acabou de ler, o que não pagar durante estes dois anos VAI CAPITALIZAR no valor em dívida. Isto é, vai acrescentar ao valor que ainda dever ao banco passados os dois anos de fixação da prestação. 

Ora, aparentemente, esta informação entra em contradição com o ponto seguinte, que diz que o valor em dívida quando terminar o apoio NÃO PODE SER SUPERIOR ao valor que tinha quando começou o apoio.

4 – O montante do capital em dívida, à data da cessação da medida de fixação da prestação, não pode, em resultado da aplicação do presente capítulo, ser superior ao montante do capital em dívida à data de início da fixação da prestação.

Portanto, a solução encontrada – e aqui já estamos a entrar na “armadilha” deste apoio – é que a prestação pode aumentar e ser só de juros (sem amortização de capital) caso o valor da prestação com os 70% da Euribor + spread seja superior à prestação fixada.

5 – Para efeitos do disposto no número anterior, a prestação a pagar pelo mutuário corresponde ao montante resultante da aplicação da taxa de juro do contrato de crédito sobre o valor do empréstimo apurado nos termos do n.º 2 do presente artigo, sempre que este montante seja superior ao valor da prestação fixada nos termos do n.º 1 do artigo 3.º

Ou seja, a minha interpretação (não sou jurista) baseada apenas no português que sei ler e que julgo saber interpretar, é que pagará mensalmente SEMPRE a totalidade dos juros que teria de pagar ao banco caso não tivesse este apoio.

Logo, se a proporção dos juros na prestação é maior do que a amortização prevista, quer dizer que durante 2 anos vai amortizar muito menos do que o previsto.

Numa situação teórica, pode chegar ao fim dos 2 anos e não ter amortizado nada ou muito pouco. Só paga os juros. E assim será cumprido o pormenor da lei que diz que o valor em dívida NÃO PODE SER SUPERIOR ao dia inicial do apoio. Mas não diz que não pode ser igual ou praticamente o mesmo.

Portanto, é o cliente que está a “pagar” este apoio ao não amortizar o que devia, mas pagando quase apenas os juros, para baixar a prestação.

Mais grave do que isto é que a prestação normal daqui a 6 anos será sobre um valor maior do que se não tivesse aderido a este apoio, acrescida do valor que não pagou e devia ter pago durante esses dois anos, a dividir pelos meses que faltam até ao fim do contrato e mais o seguro de vida proporcional ao valor em dívida a cada momento ao longo destes 6 anos. 

É que como não amortizou o que devia ter amortizado durante os tais 24 meses, o seu seguro de vida vai ser sobre esse valor e não sobre um valor mais baixo a cada ano, com base no valor amortizado e que – numa situação normal – baixa todos os anos.

Aceito o apoio ou não?

Assim, a minha conclusão é a mesma desde o início, com mais detalhe ou menos detalhe e mesmo que surjam esclarecimentos adicionais a estas minhas questões, EVITE AO MÁXIMO ESTE APOIO. 

Mas se estiver mesmo aflito, aceite-o. É uma solução para estancar as subidas atuais e as que possam surgir nos próximos meses. Paga mais caro no futuro, mas consegue manter a sua casa.

Como pedir o apoio

Para ter direito a este apoio tem de pedir ao seu banco até 31 de Março de 2024.

Pode fazê-lo presencialmente ou através dos canais que o banco disponibilize para esse efeito. Após a receção do pedido, as instituições apresentam aos mutuários, no prazo de 15 dias, uma simulação personalizada.

Sei que o apoio só entra em vigor no dia 2 de Novembro, mas eu já me adiantei e fiz o pedido de simulação ao meu banco (CGD). Deixo aqui uma proposta de MINUTA para contatar o vosso banco, se o quiserem fazer antes de 2 de Novembro:

Cara XXXXX, 

Desejo que esteja bem e que tenha um excelente dia de trabalho. 

No seguimento da publicação e entrada em vigor do Decreto-Lei nº 91/2023, venho por este meio solicitar uma simulação do valor da prestação que ficaria a pagar caso solicitasse a fixação da prestação com 70% da taxa Euribor a 6 meses, aplicado ao meu contrato de crédito à habitação, com efeitos a partir de 2 de novembro, como previsto pelo diploma. 

Assim, aguardo no prazo previsto por lei de 15 dias os seguintes dados: 

  • a) Uma estimativa do montante diferido; 
  • b) O plano de reembolso indicativo do montante diferido, de acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 4.º, e a respetiva evolução do capital em dívida; 
  • c) A comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas nos termos do presente decreto-lei; 
  • d) A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações. 

Muito obrigado e bom trabalho. 

Pedro Andersson

Entretanto, já recebi a resposta da minha gestora de conta:

Boa tarde.

Estimado Dr. Pedro Andersson,

Agradeço a sua mensagem que mereceu a melhor atenção.

Na sequência do nosso contacto telefónico e para não deixar de responder por escrito à sua mensagem, informo que estamos a ultimar os preparativos no que concerne o nosso simulador, de forma a poder dar uma resposta o mais célere possível aos nossos clientes, nomeadamente às questões que colocou.

Muito obrigada pela atenção.

Alguma questão estou ao dispor.

Com os melhores cumprimentos,

Portanto, provavelmente a resposta que terão é que estão a preparar o simulador e que só a partir de Novembro é que terão uma simulação para lhe entregar. A questão é que se estiver à espera até 2 de Novembro para fazer o pedido, quando o fizer, já terá 100 mil pessoas à sua frente. Ao manifestar o seu desejo de ter uma simulação – dependendo do seu banco – ficará já em fila de espera (espero).

Após 2 de Novembro, o banco tem 15 dias para lhe responder e o cliente tem 30 dias para dizer se aceita ou não. Se não disser nada, o pedido fica sem efeito.

Avalie bem a sua situação. Não aceite este apoio de ânimo leve e sem fazer contas.


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23 Comentários

  1. Pedro Sousa

    Olá, Pedro.

    Parabéns!
    Com o devido respeito, finalmente emite um alerta relativo a esta medida. Obrigado!
    Já tinha tentado alertar o Pedro, por diversas formas, relativamente aos artigos anteriores, pois estes não esclareciam devidamente esta medida.

    Esta medida leva, facilmente, a interpretações erradas. Infelizmente, foram vários os meios de comunicação que emitiram interpretações erradas.

    Para o apuramento do valor da redução da prestação é calculada a diferença entre a taxa de juro contratada + o spread contratado e 70% da Euribor a 6 meses + o spread contratado, mas esta lógica é apenas para apurar o valor da redução da 1ª prestação. É apenas uma formula de cálculo!
    Não há nenhum perdão de juros, os juros serão pagos na integra todos os meses e de acordo com a revisão nos prazos contratados (3, 6 ou 12 meses).
    O que significa que durante 6 anos (os 2 anos iniciais com diferimento de capital mês a mês e os 4 anos seguintes com o diferimento de capital relativo aos 2 primeiros anos) haverá uma menor amortização do capital em dívida – o que se traduz num maior custo em juros (na duração total do crédito, incluindo durante o período do diferimento de capital – e não apenas após o 6º ano) e num maior custo do seguro de vida associado.

    Atenção ainda que o capital que fica em divida e que começa a ser pago no 7º ano, também paga juros como o restante capital em divida e, por isso, o calculo não é o de dividir simplemente o capital diferido pelo número de meses restantes e somar à prestação normal.
    A prestação será calculada com base em todo o capital em divida + o juro e o spread contratados sobre todo o capital em divida.

    As armadilhas desta medida foram as seguintes:
    – a formula de cálculo da redução da prestação ser feita com base na taxa de juro, quando o que reduz efetivamente é o capital amortizado.
    – a garantia de que o capital em divida não aumenta. Obviamente, não aumenta porque é sempre paga uma parcela de capital em divida. Quando isto não puder acontecer (numa prestação haver também amortização de capital), a medida cessa.

    Responder
    • Pedro Andersson

      Obrigado pela sua ajuda nesta questão. Mesmo assim continuo com várias duvidas. Aguardo por explicações por parte das minhas fontes nos bancos. Nesta fase a informação que tenho é que andam às aranhas a tentar fazer o simulador funcionar. Assim que tiver uma simulação faco reportagem. Alei esta muito mal escrita.

      Responder
      • Pedro Sousa

        Olá, Pedro.
        Já lhe enviei por mensagem privada no Facebook do “Contas-Poupança” um Excel com simulações.
        Obviamente, as simulações têm por base a minha interpretação da medida, contudo estou convicto que os cálculos reais serão muito próximos dessas simulações.

        Responder
    • Camilo Loureiro

      É o habitual manhas de sete raposas.

      Responder
  2. Carlos Fernandes

    Caro Dr Pedro Andersson

    Antes de mais quero agradecer o seu artigo “CUIDADO COM A FIXAÇÃO COM DESCONTO DA PRESTAÇÃO DURANTE 2 ANOS”.

    Agora, se me permite, coloco uma questão que decorre da leitura do nº 2 do artigo 4º da lei “O montante diferido a que se refere o número anterior é capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime.” Sobre o valor não pago e que será objeto de deferimento não incidem juros?

    Obrigado.

    Responder
      • Pedro Sousa

        Olá.
        Aqui está uma fonte que já é mesmo relativa a um Banco: https://www.santander.pt/credito-habitacao/medidas-de-apoio
        Na pergunta “Vou pagar mais pelo meu empréstimo?”
        Qual é a resposta? “Sim, em juros.
        O que não pagar agora vai ser incluído nas suas prestações, de acordo com o calendário definido nesta medida. Neste período, acumula juros que são incluídos no montante em dívida.”

        Responder
  3. Lúcia Santos

    Boa tarde, fiz o mesmo pedido pelo online banking e a resposta foi:

    “As simulações às alterações contratuais, bem como todas as diligências a aplicar resultantes da negociação do contrato, são da exclusiva responsabilidade da nossa rede comercial de agências.

    Assim, sugerimos que se desloque à agência para que sejam verificadas as diligências necessárias ao pretendido, fazendo-se acompanhar pelos seguintes documentos:

    Cartão do cidadão
    Fotocópia dos três últimos recibos de vencimento;
    Declaração da entidade patronal;
    Declaração de IRS e nota de liquidação.

    Por esta via é-nos impossível ir de encontro do solicitado.

    Responder
  4. Maria G

    Olá Pedro,

    Obrigada pelo artigo! Deixo-lhe uma questão para reflexão:

    Assumindo que estou confortável com com a minha prestação e que não quero aceitar esta ajuda do governo, faria sentido avançar na mesma, aproveitando os 70% de desconto na Euribor, e amortizar capital todos os m sés no valor da diferença da nova prestação e da antiga?

    Assim, conseguiria amortizar mais capital do que se não tivesse aceite, reduzindo o valor dos juros dos próximos anos.

    Obrigada!

    Responder
    • Pedro Sousa

      Cuidado. Não há qualquer perdão de juros! O que fica por pagar é capital e esse capital paga juros adicionais.
      Se tem condições de continuar a pagar o seu crédito habitação normalmente faça-o.
      Se ainda não o fez, tente melhorar as suas condições do crédito habitação junto do seu banco (redução de spread; prestação fixa razoável a curto prazo; etc).

      Responder
  5. sergio

    o que o texto do simulador da fixacao da prestacao no publico diz acerca dos juros : ‘Com o “congelamento” vou pagar mais pelo empréstimo?
    Depende. Se pagar o montante de capital que ficou suspenso numa espécie de conta corrente logo após os 24 meses, não pagará mais pelo empréstimo. Mas se deixar esse pagamento para mais tarde, vai pagar mais juros. Não pagará mais capital, mas pagará mais juros porque o montante de capital “congelado” pagará sempre os juros de mercado que estiverem em vigor a cada momento.’

    https://www.publico.pt/interactivos/simulador-congelamento-prestacao-credito-habitacao/

    Responder
    • Pedro Sousa

      Há aqui um erro de interpretação.
      O montante de capital “suspenso” também paga juros durante os 24 meses iniciais!

      Responder
    • Pedro Sousa

      Na minha opinião o simulador do Jornal Público tem um pressuposto errado: o de que o montante diferido não irá pagar juros durante 24 meses.
      Isso seria o mesmo que dizer que o Banco irá emprestar dinheiro por 24 meses gratuitamente – o que julgo será fácil perceber que não vai acontecer.

      O decreto lei (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/91-2023-222645051🙂 refere o seguinte no artigo 4º:
      “2 – O montante diferido …é capitalizado no valor do empréstimo com referência ao momento em que seria devido à taxa do contrato de crédito aplicável, caso o mutuário não tivesse aderido ao presente regime.”

      Na minha opinião, isto quer dizer que o capital diferido, por exemplo no 1º mês, é desde logo considerado no 2º mês e, por isso, paga desde logo juros + spread conforme as taxas “normais”…

      Responder
      • Rita

        Muito obriga pelo esclarecimento.

        Responder
        • Pedro Sousa

          Olá Rita.
          Ressalvo apenas que não foi o Pedro Andersson a dar a sua opinião.

          Responder
          • Rita

            Olá Pedro.
            Sim, eu percebi. 😉
            Mas agradeço a sua explicação.
            Efetivamente há que perceber quais as consequências deste tipo de medidas…

  6. Marianaa

    Olá Pedro!
    A minha pergunta é muito direta: estando eu a beneficiar da bonificação de juros por ter uma taxa de esforço superior a 35%, se aderir a esta moratória, consequentemente a prestação baixa e passarei (pelas minhas contas) a uma taxa de esforço de 31%. Perco portanto, o direito à bonificação?
    Neste caso será melhor continuar com a bonificação de 66€ até final de 2024 e esquecer para já a aliciante moratória onde poderia baixar a minha prestação em mais de 115€, mas que pagarei mais tarde?
    Qual a sua opinião?
    Obrigada

    Responder
    • Pedro Sousa

      Olá.
      Vou tentar ajudar., o decreto lei (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/91-2023-222645051) diz o seguinte no seu artigo 3º ponto 4:
      “4 – A fixação da prestação, nos termos do disposto no presente capítulo, não prejudica a aplicação:
      b) Das medidas previstas no Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, na sua redação atual, e não releva para o cálculo da taxa de esforço do mutuário prevista no mesmo;
      c) Da medida de bonificação temporária de juros prevista no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, a qual é determinada com base no indexante e na prestação apurada nos termos contratualmente estabelecidos.”

      Portanto, na minha opinião, aderir à prestação fixa durante 2 anos não tem qualquer impacto no apoio da bonificação temporária de juros.
      De qualquer forma, se tenciona pedir a prestação fixa durante os 2 anos tenha em atenção que vai pagar mais juros e mais seguro de vida do que pagaria no decurso normal do crédito habitação. Portanto, adira à medida apenas se não tiver condições de manter as prestações atuais. Mas se tiver dúvidas, compare bem o plano de prestações se aderir à medida com o plano de prestações a pagar se não aderir à medida. O banco é obrigado a dar-lhe essa informação.

      Atenção que não foi o Pedro Andersson a responder. 😉

      Responder
  7. Augusto

    Bom dia,

    Alguém me pode esclarecer se o email é um dos canais válidos para pedir a informação sobre essa fixação? Na CGD é tudo muito confuso.

    Obrigado pela Atenção

    Responder
    • Pedro Sousa

      O decreto lei (https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/91-2023-222645051) diz o seguinte no seu artigo 6º ponto 1:
      “1 – A fixação da prestação, nos termos do presente decreto-lei, depende da apresentação de pedido à instituição por, pelo menos, um dos mutuários, até 31 de março de 2024, presencialmente ou através dos canais que esta disponibilize para esse efeito.”

      Portanto, deduz-se que presencialmente é sempre possível. Relativamente a outros canais, cada banco deverá entretanto divulgar os seus.
      Notar que os bancos, pelo decreto-lei artigo 8ª, são obrigados a divulgar nos seus sites quais os procedimentos a seguir relativamente a esta medida.

      Se está interessado nesta medida, alerto-o para os custos adicionais (em juros e no seguro de vida) que irá ter se aderir à medida. Adira apenas se estiver numa situação de sufoco financeiro.

      Responder
  8. Pedro Sousa

    Olá.
    O Banco de Portugal já possui perguntas e respostas relativas à “Fixação temporária da prestação do crédito à habitação”.
    Ver aqui: https://clientebancario.bportugal.pt/pt-pt/perguntas-frequentes

    Com estes esclarecimentos, confirma-se que o simulador do jornal Público fez interpretação errada da medida e, por isso, não deve ser usado:
    https://www.publico.pt/interactivos/simulador-congelamento-prestacao-credito-habitacao/

    Responder

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