Como poupar dezenas de milhares de euros em mais-valias se vender uma segunda habitação

Escrito por Pedro Andersson

22.12.23

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12 min de leitura

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Use a isenção de mais-valias se amortizar um crédito à habitação

Se vendeu uma segunda habitação ou terrenos em 2022 ou 2023 (ou pensa vender em 2024), pode ficar isento de mais-valias se usar o dinheiro da venda para amortizar um crédito para habitação própria e permanente. Na reportagem desta semana do Contas-poupança explicámos-lhe como pode evitar pagar dezenas de milhares de euros com esta medida.

Como ficar isento das mais-valias da venda de uma segunda habitação

É uma das medidas do pacote Mais Habitação: Se vendeu ou pensa vender uma segunda casa ou um terreno urbanizável (terrenos agrícolas não estão abrangidos), pode não pagar mais-valias se usar nos 3 meses seguintes o valor da venda para amortizar o seu crédito à habitação ou de um descendente.

Até agora, só ficava isento de pagar mais-valias se vendesse uma habitação própria permanente e usasse o valor para comprar OUTRA habitação própria permanente. 

Em qualquer outra situação, teria de pagar cerca de 25% dos lucros ao Estado quando entregasse o IRS. Numas contas por alto, por cada 100 mil euros de lucro, teria de pagar 25.000 euros às Finanças. Para um lucro de 50 mil euros, seriam 12.500.

É esse valor que será perdoado até dezembro de 2024 se usar o valor da venda (depois de amortizar o próprio crédito dessa casa, se o tiver) para amortizar o seu crédito à habitação própria e permanente ou de um filho, neto ou bisneto. Cada caso é um caso, mas estamos sempre a falar de muitos milhares de euros. É uma boa ajuda, numa altura em que cada euro conta para as famílias portuguesas. 

Mas há um detalhe muito importante. Tem 3 meses depois da venda para usar esse dinheiro para amortizar o crédito e deve guardar todos os documentos, quer da venda, quer da amortização. Se deixar passar um dia depois desses 90 dias, já perde este direito a não pagar o imposto.

Quem vendeu uma casa em 2022

Então e quem vendeu a casa em 2022, antes da lei ter sido aprovada e até já pagou essas mais-valias no IRS entregue em 2023? Nesse caso, tem 3 meses desde a aprovação da lei para amortizar o seu crédito à habitação com esse dinheiro. Ou seja, como a lei foi publicada no dia 6 de Outubro, tem até dia 7 de Janeiro de 2024 para fazer essa amortização. 

Depois é pedir às Finanças para lhe devolverem o dinheiro que já pagou, se vendeu a casa em 2022. Basta entregar o mais depressa possível uma reclamação graciosa, no e-balcão do Portal das Finanças. Se ainda tem o dinheiro dessa venda no banco, amortize até 7 de janeiro e faça a reclamação depois, para receber o que já pagou de mais-valias em Agosto de 2023.

Que documentação tem de ter para fazer o pedido?

Precisa da escritura de compra e da venda do imóvel vendido e a prova da amortização do capital em dívida (por exemplo, com o distrate bancário) da habitação própria e permanente do próprio ou dos descendentes diretos.

Quem vendeu uma casa em 2023 ou vai vender em 2024

Para todas as vendas desde 7 de outubro de 2023 e até 31 de dezembro de 2024, ou seja, nos próximos meses, terá de amortizar o seu crédito à habitação ou dos seus filhos ou netos nos 3 meses seguintes à escritura da venda. Esteja muito atento a estes pormenores. 

Depois, em 2024 fará a entrega do IRS relativo a 2023. Nessa altura o Modelo 3 do IRS já terá linhas específicas para colocar todos estes valores. E a mesma coisa em 2025, relativo a 2024.

Se o valor da venda for superior à amortização, terá de pagar mais-valias sobre o que sobrar. Quanto a não usar o valor total da venda na amortização de um crédito à habitação, isso não está explícito na lei. Fiz a pergunta às Finanças, mas ainda não obtive resposta.

Um último alerta: só contam casas ou terrenos do próprio para usar na amortização do próprio também ou dos filhos dele. Uma casa de solteiro ou solteira vendida para amortizar a casa em nome exclusivamente do cônjuge não está previsto nesta lei.

Em caso de dúvidas, deve ligar para as Finanças para o número 217 206 707.

Em resumo, se quiser que as finanças lhe devolvam os milhares de euros que pagou em mais-valias por casas vendidas em 2022 e 2023, deve ser muito rápido e amortizar esse valor até dia 7 de janeiro de 2024. Se vender a sua casa durante 2024, tem 3 meses depois da venda para fazer essa amortização. Pode poupar dezenas de milhares de euros. 

P&R Ministério das Finanças

Acrescento as perguntas que fiz ao Ministério das Finanças e as respetivas respostas:

Tenho 3 meses (pelo que percebi) para regularizar as vendas que fiz desde 1 de janeiro de 2022 e em 2023 até ao momento da publicação da lei. Como faço isso tecnicamente? Uma declaração de substituição do modelo 3 do IRS? Se sim, em que linha e com que dados? Tem de ser presencialmente numa repartição de finanças? Ou posso fazê-lo online? Como?

De acordo com o número 5 do artigo 50.º da Lei 56/2023, de 6 de outubro, para as alienações que ocorreram entre 1 de janeiro de 2022 e a data de entrada em vigor do referido diploma, a amortização deverá ocorrer nos três meses seguintes. Já para as alienações ocorridas em 2022 (as quais já terão sido sujeitas a IRS nos termos gerais, uma vez que se referem a terrenos para construção ou imóveis habitacionais não destinados à habitação própria e permanente), os contribuintes deverão apresentar reclamação graciosa por forma a que a não sujeição seja concretizada. Posteriormente, verificados os requisitos legais, haverá lugar ao reembolso do IRS já pago sobre a mais-valia que foi tributada.

Relativamente às alienações que ocorram em 2023 e 2024, a não sujeição aplicar-se-á nos termos gerais do IRS, ou seja, através da entrega da declaração do Modelo 3 de IRS de 2023 e 2024 (que serão entregues entre 1 de abril e 30 de junho de 2024 e 2025, respetivamente).

Desta forma, os contribuintes que alienarem terrenos para construção ou imóveis habitacionais que não sejam destinados à habitação própria e permanente em 2023 e 2024, deverão aplicar o valor de realização na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente num prazo de 3 meses. Posteriormente, deverão fazer o reporte da venda e da amortização na respetiva declaração Modelo 3 de IRS e a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) validará o cumprimento dos requisitos legais para efeitos de aplicação da não sujeição a IRS. Os formulários da declaração Modelo 3 de IRS serão adaptados pela AT, de modo a que sejam inseridos novos quadros e campos para aplicação desta nova não sujeição a IRS (os formulários da declaração Modelo 3 de IRS de 2023 serão disponibilizados no início de 2024).

Não será necessário os contribuintes deslocarem-se presencialmente aos Serviços de Finanças, podendo solicitar informações e submeter os pedidos via online, através do E-Balcão.

Por fim, é de notar que a AT irá publicar um Ofício-Circulado sobre este matéria, explicitando todos os procedimentos a adotar pelos contribuintes, de modo a que o regime lhes seja aplicável.

Quem já pagou as mais valias no IRS de 2022 (entregue em 2023), o que deve fazer? O valor é devolvido da mesma forma como o reembolso do IRS? É automático ou tem de ser pedido formalmente através de algum meio?

Neste caso, o contribuinte deverá apresentar Reclamação Graciosa da demonstração de liquidação de IRS de 2022, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário (nos mesmos termos que os reembolsos de IRS).

O regime não é de aplicação automática (até porque a AT não tem conhecimento dos créditos à habitação concedidos aos contribuintes e qual o valor em dívida), pelo que, como referido, carece do pedido através de Reclamação Graciosa (para alienações ocorridas em 2022) ou de entrega de declaração Modelo 3 de IRS (para as alienações ocorridas em 2023 e 2024).

Que documentação é necessária para fazer o pedido?

Todos os documentos comprovativos da venda (em particular a escritura de compra e venda do imóvel alienado), assim como outros que se afigurem idóneos para a prova da amortização do capital em dívida (por exemplo, distrate bancário) do valor de venda do imóvel alienado.

A partir do momento da lei entrar em vigor, qual é o procedimento para estar isento da aplicação das mais-valias? É no IRS a entregar no IRS do ano que vem? Haverá uma linha específica para isso ou o método será diferente?

Para as alienações ocorridas em 2023 e 2024, a não sujeição aplicar-se-á através da opção dos contribuintes nas declarações Modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, preenchendo os respetivos campos para o efeito pretendido.

Se for vendida uma casa ou terreno de um familiar ou o próprio e essa pessoa viver casado ou em união de facto na casa do cônjuge na mesma residência fiscal, mas exclusivamente em nome do cônjuge, pode amortizar esse valor sem pagar mais-valias na casa do cônjuge?

De acordo com a letra do número 1 do artigo 50.º da Lei 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação), apenas está prevista a possibilidade de não sujeição a IRS quando a amortização seja feita a capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

Tem aqui a lei na íntegra:

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692

Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro

Artigo 50.º

Norma transitória em matéria fiscal

1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

  1. a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
  2. b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

5 – Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização referida na alínea b) do n.º 1 tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor da presente lei.

6 – Fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.

(…)

E no caso da venda de uma herança que era HPP de um familiar, o valor pode ser usado na amortização de um filho ou filhos?

Sendo habitação própria e permanente de um familiar, não será de aplicar o regime, na medida em que a sua intenção é a de colocar no mercado imobiliário segundas habitações e terrenos que poderão ser adquiridos/arrendados como habitação própria e permanente de outros contribuintes.

COMO SE CALCULAM AS MAIS-VALIAS?

A mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores gastos em comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e comprovadas com fatura com a morada do imóvel.

Veja ou reveja a reportagem em vídeo aqui na página da SIC Notícias.

https://sicnoticias.pt/programas/contaspoupanca/2023-12-21-Mais-valias-como-pode-evitar-pagar-dezenas-de-milhares-de-euros-44359f32


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19 Comentários

  1. Jorge Moreira

    Boa tarde,

    No oficio 20262 da AT, indica que a maneira mais célere para recuperar as mais valias, referentes a 2022, já pagas, é esperar que o modelo 3 do IRS seja revisto (Abril de 2024) para prever esta situação de isenção, e nessa altura apresentar uma declaração de substituição. Supostamente as reclamações graciosas vão demorar mais tempo.
    Alguém tem mais informação sobre isto?

    Responder
  2. Tiago

    Em jeito de complemento, o Ofício Circulado foi publicado pela AT no dia 27 de novembro, com o n.º 20262/2023.
    Assunto:
    LEI N.º 56/2023, DE 6 DE OUTUBRO – PROGRAMA MAIS HABITAÇÃO; ARTIGO 50.º – NORMA TRANSITÓRIA EM MATÉRIA FISCAL; EFEITOS RETROATIVOS – REGULARIZAÇÃO DE SITUAÇÕES TRIBUTÁRIAS

    De acordo com o Ofício Circulado, para as situações de imóveis vendidos em 2022, que já pagaram a totalidade das mais valias, a melhor forma de regularizar a situação é através de entrega de declaração de substituição do Modelo 3 a partir de Abril 2024.
    Cito:
    […] “esta via é mais célere comparativamente à via de sindicância dos atos tributários de liquidação do IRS, quer seja administrativa ou judicial. De facto, a execução de decisões favoráveis nesta matéria também só é possível após a disponibilização da submissão da declaração com os novos impressos e consequente adaptação do respetivo documento de correção oficioso, sendo este meio, pois, mais moroso, e por isso menos eficiente, para o contribuinte ver a sua situação tributária regularizada, pelo que considera-se que a via declarativa deve ser privilegiada pelos contribuintes.”

    Responder
  3. Alberto Garção

    Boa tarde,
    Poupar ou talvez não, pois o que vem referido é o valor de realização (isto será o valor de venda?, deduzido de eventual mediação imobiliária), que deverá ser utilizado para amortizar o crédito da HPP e não o valor da mais-valia gerada.
    Ou seja tenho de abdicar do capital inicial com que iniciei a compra anterior ao ter de empregar o mesmo na amortização da HPP, deixando de servir para um outro investimento por exemplo.
    Acresce que nas explicações do Governo, é referido: “O valor da venda é superior ao valor do empréstimo que vou ajudar a amortizar. O que tenho de pagar nestes casos?
    Caso o valor de venda seja superior ao valor do empréstimo em dívida contraído para a aquisição da habitação própria e permanente, o valor remanescente é sujeito a tributação, nos termos gerais.”. Que valor remanescente?, pois o que se tributa são as mais valias da operação que nada têm que ver com o valor de venda, embora resultem do mesmo.
    Mais uma embrulhada para mais tarde resolver!???
    Caso:

    VENDA 385 000,00 €
    COMISSÃO 18 942,00 €

    COMPRA 240 000,00 €
    IMT 8 636,88 €
    I SELO 1 920,00 €

    Mais valia 115 501,12 €

    VENDA 385 000,00 €
    COMISSÃO 18 942,00 €

    EMPRESTIMO 152 000,00 €

    valor de realização 214 058,00 €

    Pelo que tenho conhecimento, quem já fez amortizou pelo valor de mais-valia, ao ver o seu video de hoje sobre o assunto, fiquei com a clara ideia que o valor a amortizar deveria ser o da venda-empréstimo-comissão de mediação.

    Melhores cumprimentos
    Alberto Garção

    Responder
    • Tiago

      @Alberto Garção, o “valor de realização” só é deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição dessa Habitação Secundária, não tem em conta a mediação imobiliária.

      O empréstimo de 152 000,00 € é da HS ou HPP?

      Responder
    • Marco Lopes

      O que mais me impressionou nessas contas foi a comissão de 18.000 euros… só quem for doido…

      Responder
  4. JOÃO CARLOS CABRAL E SILVA

    Relativamente ao âmbito da aplicação do artº 50º da Lei 56/2023, nomeadamente do seu nº 1, solicito esclarecimento sobre o seguinte: Se um crédito à habitação (HPP) é contratado por 2 pessoas (mutuários) EM REGIME SOLIDÀRIO,
    Atente-se numa das Cláusulas do contrato: “ As obrigações assumidas perante o Banco por mais de uma pessoa são solidárias, respondendo cada co-obrigado pela totalidade da obrigação” .
    Desse modo, para cada uma desses mutuários, em cada momento, o “seu capital em dívida” corresponderá ao valor TOTAL ainda em dívida nesse empréstimo.
    Assim, se uma delas for descendente de alguém que aplique as mais-valias imobiliárias, obtidas no enquadramento referido na lei, na amortização total desse crédito, será a TOTALIDADE (e, não, apenas parte) desse montante que ficará isento de tributação em sede de IRS. Correto ? Obrigado

    Responder
    • Jorge

      Boa tarde vou vender a minha casa em Portugal por 145 mil euros o qual tenho dividir com a minha ex mulher …e pagar a agência 5%mais IVA quanto terei pagar de mais valias?

      Responder
  5. Fernando Ferreira

    Bom dia. Algumas duvidas:
    -Quem já fez um reinvestimento (venda de hpp para compra de hpp) em 2020, tem algum período durante o qual não pode usufruir desta nova medida?
    -Quem tiver uma habitação secundária e um terreno pode usar a medida nesses 2 casos cumulativamente?
    -a amortização pode ser realizada em ch recentes ou futuros ou existe algum critério relacionado com os ch nos quais se pode amortizar?

    Responder
  6. Bruno

    Boa noite Pedro. Parabéns pelo seu excelente trabalho.
    Em Outubro de 2022 vendi uma habitação secundária e em Novembro de 2022 liquidei o meu crédito habitação da HPP.
    Também estou abrangido pelo pacote mais habitação?
    Votos de um bom Natal.

    Responder
  7. José Ribeiro

    E se tiver vários créditos habitação em meu nome de casas secundárias posso amortizar mais que uma, por exemplo:

    Mais valias – 200k -valor final já com contas feitas.
    Cred. Hab. Casa p.perm. -50k
    Cred. Hab. Casa secundária -62k
    Cred. Hab. Casa secundária -65k
    Posso usar o valor das mais valias e amortizar os créditos todos?

    Responder
  8. Ricardo Silva

    Bom dia Pedro, gostaria de agradecer o seu trabalho na clarificação de tantas dúvidas dos portugueses em relação a finanças.
    A minha questão está relacionada com uma venda de HPS em 2023, antes de sair a lei, em que só irei declarar em Abril de 2024. Também tenho até 7 de Janeiro 2024 para amortizar o crédito HPP, ou devia ter feito 3 meses depois da venda, neste caso acabou em Novembro 2023?

    Responder
  9. Rui Sousa

    Caro Pedro Andersson,

    Coloco aqui uma dúvida.

    Eventualmente que a HPP seja em parte também um AL, pode-se tirar partido desta isenção de mais-valias se amortizar no crédito à habitação?
    Ao inteiro dispor,

    Responder
  10. Rui Sousa

    Boa tarde,

    Esta isenção de mais-valias se amortizar um crédito à habitação, aplica-se no caso de uma HPP também ser Alojamento Local?
    Aguardo suas orientações,
    Obrigado

    Responder
  11. Rui

    Não responde a questão mais importante, vende habitação secundária, amortiza crédito HPP.

    Quando vende a HPP não vai estar sujeito a mais mais-valias? Ou isto é uma forma de poder vender 2 casas e só pagar mais-valias da 2ª?

    Responder
  12. Isabel Oliveira

    Boa tarde. Tenho mais de 65 anos e estou num processo de venda de uma casa herdada e que é segunda habitação minha. Neste caso poderei reinvestir o valor de venda em produtos financeiros como certificados de reforma ou fundos de pensões? Muito obrigada, cumprimentos

    Responder
  13. Ligia Góis

    Bom dia,
    No caso de venda de segunda habitação (casa herdada) se for utilizado a totalidade da venda em construção de habitação própria permanente, ha isenção de mais valia?

    Responder
  14. Filipe

    Olá Pedro,
    Obrigado pela partilha! Tenho duas questões não respondidas pela lei, e complexas, consegue ajudar?

    Temos 3 meses apos a venda da habitação secundaria para reinvestir mais valias, amortizando um credito HPP.
    Mas e se ainda não houver um credito HPP em vigor? Exemplos:
    – hipotese 1 – vendo hoje habitação secundaria e faco um credito HPP amanha. Posso depois utilizar o valor da venda para amortizar, para não pagar irs sobre a mais-valia?
    – ⁠hipotese 2 – faco hoje o credito HPP e amanha vendo a habitação secundaria. Aqui parece-me mais logico que possa amortizar, reinvestindo mais valias.
    O reinvestimento aplica-se so na hipótese 2, ou em ambos os casos? Ou ate em nenhum, porque so se aplica em creditos HPP anteriores à data em que a lei foi criada?

    E a segunda questão é se o beneficio anterior (através de amortização de crédito HPP) é acumulável com o reinvestimento de mais valias da venda da habitação propria permantente actual (que é morada fiscal ha mais de 2 anos).

    Obrigado desde já,
    Cumprimentos,
    Filipe

    Responder

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