PODCAST | #187 – Devo pedir os novos apoios à habitação do governo?

Escrito por Pedro Andersson

24.09.23

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2 min de leitura

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As 3 novas medidas de apoio a quem tem crédito à habitação

O Governo aprovou três novas medidas no crédito à habitação para mitigar o impacto da subida das taxas de juros.

A taxa de juro não pode ultrapassar 70% do indexante (Euribor a 6 meses) do mês anterior ao do pedido do cliente. Isso pode ser uma poupança imediata muito relevante. A redução da prestação é fixa por 2 anos e abrange créditos contraídos até março.

O apoio à bonificação dos juros do crédito à habitação também passa de 720 para 800 euros e começa a contar a partir dos 3% para quem está abaixo do 6º escalão do IRS e tem uma taxa de esforço acima de 35%.

O Governo mantém também a suspensão da comissão por reembolso antecipado do empréstimo da casa até final de 2024.

O pedido é sempre voluntário. Explico com detalhe as regras deste apoio no episódio desta semana.

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24 Comentários

  1. João

    Olá Pedro, mais um excelente podcast! E a jigajoga? Investir os 30% de desconto, mensalmente, e amortizar com esse investimento no 6º ano, ou até mesmo manter o investimento se o retorno mensal for superior ao valor extra a pagar mensalmente após o 6º ano?
    O que acha?
    Grato por todo o seu trabalho de nos formar financeiramente, com as nuances politicas que vão surgindo 🙌🙌🙌

    Responder
    • José

      Boa noite. Tenho a mesma questão do João! Mas a minha dúvida é se não posso amortizar o crédito ao longo dos 2 anos ou então logo após o fim dos 2 anos? Obrigado e continuação do excelente trabalho.

      Responder
    • Pedro Sousa

      Há muita desinformação sobre esta medida. Se tiver condições de pagar normalmente o seu crédito habitação faça-o. Esta medida leva a interpretações erradas. Não há qualquer perdão nos juros! Há uma redução na prestação que significa pagar menos dívida ao banco (capital) durante os 24 meses. Mas ao não pagar o capital, esse capital paga juros em todos os meses à taxa normal contratada + spread.
      O artificio dos 70% da Euribor a 6 meses é apenas uma formula de cálculo, para apurar o valor da redução, a redução é feita no montante que deve ao banco (capital).
      De qualquer forma quando a medida entrar em vigor pode sempre pedir um plano de pagamentos ao seu banco. Compare-o mês a mês com o curso normal do crédito e perceberá.
      Atenção que o seguro de vida também sairá penalizado com a medida, pois estará a ser calculado com base em maior capital em dívida todos os meses.

      Responder
      • Barbara Boal

        Eu tinha essa questão! Se realmente é um desconto dos juros ou se no capital em dívida!

        Não duvidando da sua palavra mas, Pedro Anderson, pode corroborar esta informação?

        Isso significa que quando começasse a pagar os 30% que foram descontados estes 2 anos, teria mais capital em dívida do que se tivesse pago tudo certinho?

        No entanto, seria benéfico investir (sem risco) esses 30% durante os 2 anos e então depois amortizar no capital em dívida antes de começar a pagar em 2030?

        Cumprimentos.

        Responder
        • Pedro Andersson

          Ola. Sem ler o diploma nao posso garantir nada. Aguardemos. Mas eu nao arriscaria ficar numa lista negra interna do banco pir 100 ou 200 euros de lucro.

          Responder
        • Pedro Sousa

          Barbara, se me permite vou tentar esclarecer:
          Ouça, por favor, o que o ministro das Finanças diz na conferência de imprensa da apresentação desta medida entre os minutos 51 e 55: https://www.youtube.com/watch?v=SYN-mxNxa4M&t=1880s.
          O ministro diz claramente que os juros são sempre pagos e o que fica por pagar é capital!
          É quase inacreditável, mas há aqui muita desinformação!
          O “desconto” não é de 30%. O “desconto” é calculado no 1º mês com base numa formula de cálculo que é a seguinte: o valor atual da componente de juros que ia pagar do seu crédito habitação (com base na taxa Euribor contratada a 3, 6 ou 12 meses + o spread contratado) menos o valor de juros calculado com base em 70% da Euribor a 6 meses + o spread contratado. Apurado este valor de diferença, será reduzido o valor da prestação nesse montante (para exemplificar mais à frente, vamos dizer que este valor é de 50€) para tornar a prestação fixa durante 24 meses.
          Mas atenção, na prestação continua a pagar 2 componentes a de juros e a de capital. No 1º mês é pago o mesmo juro que pagaria e é reduzido o capital amortizado no valor calculado (exemplo: 50€); no 2º mês paga mais juro, do que pagaria no decurso normal do crédito já que o valor descontado de 50€ também começa a pagar juro, e é também reduzido o capital amortizado num valor próximo dos 50€ (não é sequer sempre os 50€ porque o juro amortizado nesse mês é diferente do juro calculado no 1º mês); no 3º ao 24º mês a lógica é idêntica ao do 2º mês: em cada um dos meses paga mais juros, do que pagaria no decurso normal do crédito, já que o valor descontado nos meses anteriores vai sendo considerado para o cálculo do valor a pagar de juros, e vai ficando por pagar cada vez mais capital. Nos 4 anos seguintes a lógica é idêntica: paga mais de juros porque os juros são calculados com base no capital total em dívida e menos capital (porque continua a haver diferimento do capital não pago nos 24 meses)…
          Portanto, nunca será benéfico investir o valor descontado na prestação durante os 2 anos, porque está sempre a pagar juros desse montante e à taxa normal do seu crédito habitação + spread. Salientar ainda que cada revisão trimestral, semestral ou anual será na mesma considerada para efeito do cálculo de juros.
          Se tem condições de continuar a pagar o seu crédito habitação normalmente, faça-o. Tente ainda junto do seu banco melhorar as suas condições (redução de spread; negociar taxa fixa durante x anos; etc) porque com este “apoio” não vai ganhar nada.
          De qualquer forma, se ainda continuar na dúvida, quando a medida entrar em vigor pode sempre pedir um plano de pagamentos ao seu banco. Compare-o mês a mês com o curso normal do crédito e perceberá.

          Responder
  2. Dean

    Ola,
    tenho meu CH transferido em 14/04/23.
    Para fins de solicitar os apoios ja nao é possivel mesmo meu CH tendo sido originalmente feito em 2021?
    Cumprimentos

    Responder
    • Pedro Andersson

      Ola. Pode, se tiver atualmente taxa variável.

      Responder
      • Dean Carlo Zimmermann

        Boa tarde, eu solicitei ao meu banco atual e disseram me que não era possível.
        Meu banco atual é o BPI. Sabe o que preciso fazer?

        Responder
        • Pedro Andersson

          Ola. Sei. Deve esperar que a lei seja aprovada… 🙂

          Responder
          • Dean Carlo Zimmermann

            Para essa sim, mas o da bonificação que foi anunciada em Maio?

  3. Carlos Araújo

    Olá, boa tarde! Saiu alguma informação sobre os arrendamentos: apoios ou restrições nos aumentos? Muito obrigado pelas restantes informações e pela sempre disponibilidade em ajudar.

    Responder
  4. Bruno Freire

    Bom dia caro Pedro,

    Antes demais gostava de agradecer-lhe pelo excelente trabalho desenvolvido que em muito contribui para a literacia financeira de todos nós.

    Tenho vindo a falar com o banco onde tenho o meu crédito habitação, CGD, de forma a mitigar a escalada dos juros. Tenho EURIBOR a 12 MESES e spread de 1,15%. O banco propôs reduzir o spread para 0,85% ou passar à opção de taxa mista (https://www.cgd.pt/Particulares/Credito/Habitacao/Pages/Taxa-Fixa-2-Anos.aspx). A questão que me surgiu após ouvir o seu podcast, é se esta opção em especifico é realmente uma “ratoeira” que será paga à posteriori. Felizmente não me encontro em sufoco financeiro, mas sim em modo poupança e antes de avançar, uma vez que já tenho as minutas à espera para serem assinadas no balcão da CGD, gostava de ter a sua opinião. A decisão final, claro, será da minha responsabilidade.

    Obrigado e continuação de bom trabalho.

    Bruno Freire

    Responder
    • Pedro Andersson

      Ola. A redução de spread é permanente ate ao fim do contrato. O apoio do estado tem o efeito de taxa mista e nao ganha nada com isso. A faxa mista depende dis valores e dos prazos… Felicidades!

      Responder
  5. Pedro Sousa

    Olá, Pedro Andersson.

    Tenho todo o respeito, consideração e estima por si e pelo seu trabalho em prol da comunidade!
    As dicas que tem dado são sempre muito úteis e a sua aplicação faz com que as familias possam poupar bastante dinheiro!
    Muito obrigado e bem haja!

    Relativamente a este podcast e artigo em concreto, permita-me solicitar ao Pedro uma maior e mais cuidada análise e cuidado no cálculo do impacto desta medida no bolso dos possíveis aderentes a ela. Há impactos no valor de juros a pagar e no valor dos seguros de vida.
    Alerte, por favor, as famílias para esses custos adicionais!
    Obrigado.

    Responder
    • Filipa

      Bom dia. Obrigada e parabéns pelo excelente conteúdo do podcast. Tenho uma dúvida relativamente a esta medida. Tal como mencionou poderá haver a possibilidade de ganhar dinheiro com esta medida. Se por exemplo, aderir à medida e conseguir amortizar a totalidade do meu empréstimo até 2030 não só terei pago menos juros durante 2 anos, como não terei que repôr os juros não pagos porque até 2030 pago o empréstimo? Obrigada desde já pela sua ajuda.

      Responder
      • Pedro Sousa

        Filipa, muito cuidado com a interpretação desta medida. Infelizmente, este podcast não informa devidamente nem faz as contas corretamente.
        Não existe qualquer desconto nos juros!
        Há aqui uma interpretação errada da medida do governo!
        Quando paga a prestação está a pagar 2 componentes: juros e capital. A medida consiste em reduzir o valor da prestação nos 24 meses, mas a redução é feita à custa de menor amortização do capital, ou seja, todos os meses o valor que deve ao banco não reduz tanto como devia.
        Ao não reduzir tanto o que deve ao banco como aconteceria no decurso normal do crédito estará a pagar mais juros e o custo do seguro de vida também será maior (uma vez que o valor pago é baseado, entre outras coisas, no capital em dívida).

        Para apuramento do valor da redução da prestação é calculada a diferença entre a taxa de juro contratada + spread e 70% da Euribor a 6 meses + o spread contratado, mas esta lógica é apenas para apurar o valor da redução da prestação. É apenas uma formula de cálculo! Não há nenhum perdão de juros, os juros serão pagos na integra todos os meses e de acordo com a revisão nos prazos contratados (3, 6 ou 12 meses).
        Este “apoio” só deverá ser usado para quem estiver mesmo totalmente desesperado!

        Responder
        • Pedro Andersson

          Olá Pedro. Mas não é isso que eu digo no podcast? Tudo o que nao pagar agora paga depois. Só usar se estiver MESMO aflito.

          Responder
    • Miguel Ferreira

      Olá Sr Anderson,
      Face ao seu poadcast e aos comentários já aqui colocados gostava de perceber se me consegue esclarecer o seguinte:
      – para a alívio dos juros 30% e para o apoio da bonificação apenas conta o CH ou também entra nas contas os créditos multifunções associados ao CH?

      Responder
  6. Pedro Sousa

    Olá, Pedro.
    Com o devido respeito, e lamento dizê-lo, o Pedro faz os devidos alertas para cada um fazer as suas contas, para pedirem simulações ao banco, mas as contas que o Pedro faz e aquilo que disse não está correto.
    As consequências são bem maiores do que o Pedro diz.
    Conforme já expliquei em comentário anterior, as famílias vão pagar mais desde já, embora não o sintam no bolso!
    As famílias vão pagar mais juros do que deviam desde o 2º mês e mais seguro de vida do que deviam também desde o 2º mês, uma vez que o capital amortizado é inferior ao que devia no curso normal do crédito habitação. As contas não são como o Pedro indica.
    Existe uma grande desinformação sobre este tema e o Pedro infelizmente, neste caso, não ajudou a clarificar.
    Atenção que não o estou a julgar, estou apenas a tentar que o Pedro ajude as famílias a clarificar a medida.

    Se me permite, o Pedro diz o seguinte:
    “Havia o receio… de que depois de acabado esse prazo de 2 anos, esse valor acumulasse ao valor em dívida e acabasse por pagar juros sobre estes juros, que não estaria a pagar agora, e portanto seria um duplo problema.
    O ministro das finanças garantiu que isso não vai acontecer. Portanto, em nenhuma circunstância o valor em dívida que tem hoje vai ser maior depois de recorrer a estes 2 anos deste apoio.
    Na minha opinião é uma medida positiva.”

    Isto não é verdade. O que o ministro diz é uma verdade, mas tambem uma ratoeira que leva a interpretações erradas! A dívida (capital) não aumenta porque todos os meses as familias têm efetivamente de pagar uma parte do capital.
    Mas ao não pagar a totalidade de capital estão a pagar juros a mais desde o 2º mês.

    “Nessa altura vão fazer as contas a tudo aquilo que não pagou, e devia ter pago, entre 2024 e 2026 ou durante os 2 anos que forem, e vão distribuir esse valor SEM MAIS JUROS até ao final do seu contrato.”
    “Não vão ganhar nada com isto, nem vão perder nada…Irão pagar exatamente a mesma coisa durante o período completo do vosso crédito habitação. Vai é ser redistribuído ao longo do tempo”.

    Isto também não é verdade. O capital diferido estará desde o 2º mês e até final do contrato a pagar juros a mais. O que é diferido é capital, o juro é pago todos os meses à taxa da Euribor contratada mais o spread contratado. Não há qualquer desconto ou perdão de juros.
    As familias ficam a perder! o capital diferido não será pago como o Pedro diz. O capital diferido paga juros desde o início, conforme o restante capital em dívida.

    Pedro, por favor, perceba melhor a medida e alerte devidamente as pessoas.

    Veja, por favor, com atenção o que diz o Ministro das Finanças entre os minutos 51 e 55 da conferência de imprensa:
    https://www.youtube.com/watch?v=SYN-mxNxa4M&t=1880s

    Obrigado.

    Responder
  7. Pedro Sousa

    Olá.
    O decreto lei relativo à fixação temporária da prestação de contratos de crédito habitação já foi publicado: https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/91-2023-222645051
    Continuo a alertar para terem muito cuidado com a interpretação desta medida!
    Não existe qualquer desconto/perdão nos juros!
    Quando pagam a prestação do crédito habitação estão a pagar 2 componentes: juros e capital. A medida consiste em reduzir o valor da prestação nos 24 meses, mas a redução é feita à custa de menor amortização do capital, ou seja, todos os meses o valor que devem ao banco não reduz tanto como devia.
    Ao não reduzir tanto o que devem ao banco como aconteceria no decurso normal do crédito estarão a pagar mais juros e o custo do seguro de vida também será maior (uma vez que o valor pago é baseado, entre outras coisas, no capital em dívida).

    Para apuramento do valor da redução da prestação é calculada a diferença entre a taxa de juro contratada + o spread contratado e 70% da Euribor a 6 meses + o spread contratado, mas esta lógica é apenas para apurar o valor da redução da 1ª prestação. É apenas uma formula de cálculo! Não há nenhum perdão de juros, os juros serão pagos na integra todos os meses e de acordo com a revisão nos prazos contratados (3, 6 ou 12 meses).
    Este “apoio” só deverá ser usado para quem estiver mesmo totalmente desesperado!

    De qualquer forma, se ainda continuar na dúvida, de acordo com o decreto lei o banco é obrigado a fornecer ao cliente, entre outras coisas: “A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.”

    Responder

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