Créditos à habitação podem ser renegociados quando taxa de esforço atinge 36%

A renegociação dos créditos à habitação pode ser feita quando a taxa de esforço atinja os 36% ou quando se verifique um agravamento de cinco pontos percentuais, segundo o diploma aprovado em Conselho de Ministros.

O decreto-lei, que se aplicará desde a entrada em vigor (falta o Presidente da República promulgar e ser publicado em Diário da República) e durante todo o ano de 2023, vem regular o processo de negociação entre bancos e clientes nos créditos de habitação própria e permanente, procurando mitigar o impacto a subida das taxas de juro no rendimento líquido as famílias.

A renegociação tem de ocorrer obrigatoriamente também quando a taxa de esforço supera os 50%.

Para calcular a sua taxa de esforço basta somar as mensalidades de todos os seus créditos e dividir pela soma dos seus rendimentos mensais líquidos x 100.  

Em resumo, no caso de existirem dificuldades que possam pôr em causa o cumprimento do crédito tem de haver “necessariamente” um processo e uma proposta negocial.

Entre as soluções que podem ser usadas na renegociação estão o alargamento do prazo do crédito, a consolidação de créditos, a realização de um novo crédito ou a redução da taxa e juro durante um determinado período, segundo precisou João Nuno Mendes, detalhando que “haverá uma condição clara que é: não pode haver aumento da taxa de juro”. Neste caso, interpreto “taxa de juro” como “spread”, não me parece que o governo possa obrigado os bancos a pagarem eles próprios o aumento da euribor. Fiquei com essa dúvida ao ouvir o Secretário de Estado. Não haver aumento de taxa de juro implicaria o banco aceitar uma taxa mista ou fixa a um valor igual ou inferior ao atual que inclua a Euribor. Não me parece realista.

Ao abrigo deste diploma, os bancos terão de estar atentos à taxa de esforço dos clientes que tenham contratos de crédito para habitação própria permanente com valor em dívida até 300.000 euros.

“Sempre que detetem um agravamento significativo da taxa de esforço ou uma taxa de esforço significativa são obrigadas a avaliar o seu impacto na capacidade financeira do cliente e de eventual risco de incumprimento, devendo apresentar soluções negociais aos clientes”, refere o comunicado do Conselho de Ministros.

João Nuno Mendes detalhou que quando a taxa de esforço supere os 50% será necessário avançar para a negociação, não sendo necessário estar a avaliar a situação desta família face ao que se verificava no período homólogo ou no início do ano (caso o crédito tenha sido contratado nessa altura).

“As outras circunstâncias são espoletadas porque aumentou o esforço. Porque aumentou 5 pontos percentuais ou aumentou o que prevê o teste de stress do Banco de Portugal e se daí resultar uma taxa de esforço superior a 36%”, precisou.

Ou seja, perante um agravamento da taxa de esforço que a coloque num patamar acima dos 36%, será necessário avançar para uma avaliação aprofundada, entre o banco e o cliente “para espoletar esse tal processos negocial”.

João Nuno Medes disse ainda que os 36% marcam aquilo que é o entendimento do Governo “sobre o que é o patamar de esforço que nos deve merecer uma particular atenção à banca e ao cliente”, observando que o diploma não coloca apenas a iniciativa do lado da banca, podendo o cliente decidir falar com o seu banco caso verifique que a sua situação financeira se está a degradar.

É que, referiu o governante, apesar de as taxas de juro não estarem em níveis ainda considerados elevados, têm aumentado com muita rapidez.

A suspensão da comissão por amortização antecipada do empréstimo está igualmente prevista neste diploma, com a medida a visar apenas os créditos destinados a habitação própria e permanente e a taxa variável.

“A partir da data de entrada em vigor do diploma não haverá o pagamento da penalização de amortização antecipada dos créditos”, disse, acentuando que esta medida, que vigora até ao final de 2023, pretende remover aquilo que poderia ser um obstáculo por parte dos clientes o banco.

João Nuno Mendes, a suspensão da comissão aplica-se “contratos de habitação própria e permanente” e com taxa variável sendo que o regime de renegociação dos clientes com os bancos se aplica a créditos até 300 mil euros — que são a quase totalidade, indicou.

Esta isenção representa não pagar 50 euros por cada 10 mil euros de amortização antecipada. É uma pequena ajuda. Mas quase simbólica.