CRÉDITO À HABITAÇÃO | Compensa mais a taxa FIXA ou VARIÁVEL? – SIMULADOR EM TEMPO REAL #1

Escrito por Pedro Andersson

08.06.22

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6 min de leitura

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Crédito à habitação | Compensa mais a taxa FIXA ou VARIÁVEL?

Todos os dias recebo várias vezes esta pergunta. E será agora a melhor altura para deixar de ter taxa variável e passar a taxa fixa, mesmo pagando mais? Será que vou poupar no futuro?

Não tenho o dom de prever o futuro (nem quero), mas percebo a ansiedade de muitos de vocês para quem um aumento de 50 ou 100 euros pode ser a diferença entre conseguir continuar a pagar a prestação da casa ao banco ou ter de começar a fazer escolhas muito difíceis.  Por outro lado, muito de vocês estão a preparar-se para fazer um crédito pela primeira vez e estão na dúvida sobre qual será a melhor decisão. Vou tentar contribuir para a resposta a essas perguntas.

Não lhe vou dar uma resposta de sim ou não porque – tem de perceber isto – não há uma resposta certa. Tudo depende da sua personalidade (de como suporta o risco), dos seus rendimentos e da sua taxa de poupança. Há pessoas que não se importam de pagar mais 200 euros por mês para não ter a preocupação de não saber quanto vai pagar por mês durante os próximos 3, 6 ou 12 meses. Há outras que preferem ir vendo mês a mês e poupar entretanto – se der para o fazer – e que estão preparadas para suportar vários meses em que a prestação sobe 300 ou 400 euros para depois voltarem eventualmente a baixar, compensando o que pagaram a mais naqueles meses.

Um simulador comparativo em tempo real

Pensando em todos estes casos, criei no Google Sheets um simulador das duas versões possíveis e mês a mês vou comparar as duas situações e as respectivas poupanças acumuladas com qualquer uma das variáveis. Vou retratar dois créditos: um de 100 mil euros e outro de 200 mil euros a 30 anos.

Os valores que vão servir de base são estes:

  • Valor do crédito: 100.000 € e 200,000 €
  • Prazo: 360 meses (30 anos)
  • Spread: 1,0%

Variáveis:

  • Taxa Euribor 3 meses
  • Taxa Euribor 6 meses
  • Taxa Euribor 12 meses
  • Taxa fixa 3%
  • Taxa fixa 4%

Os valores mencionados das mensalidades não incluem comissões de processamento de prestação nem seguro de vida.

NOTA: Os valores mencionados nos quadros abaixo são os valores calculados com base na Euribor do mês anterior. Na “vida real”, a prestação só muda de 3 em 3 meses, de 6 em 6 ou de ano a ano, conforme a taxa que contratou. Portanto, tem de ler a sua prestação no quadro com esse pressuposto. Por exemplo, a prestação para 100 mil euros em janeiro era de 296 euros, não subiria em fevereiro nem em março, mas em abril passava logo para 301 €. E quem tem Euribor a 6 meses, mantém a prestação de janeiro durante meio ano, mas vai subir bastante em Julho. e novamente 6 meses depois. A evolução mensal é só para você ter a noção do avanço das prestações comparando com as taxas fixas e quanto pode poupar (ou não) com cada uma das opções. Vamos a isto?

Comparativo de taxas (100.000 €)

O principal critério para decidir por taxa fixa ou variável é se pode suportar a prestação da taxa fixa a 3% ou a 4%. O ideal é encontrar uma taxa fixa abaixo dos 3% neste momento. Se tiver um spread de 1% (o mais normal), significa que a Euribor pode subir até 2% antes de começar a perder para uma eventual taxa fixa de 3%. Tem aqui o valor das prestações para cada uma das situações, mês a mês, desde janeiro de 2022.

Neste gráfico pode ver claramente o impacto na prestação da casa da subida das taxas Euribor em todos os prazos.

Vamos a contas. Em apenas 5 meses, quem tem taxa Euribor a 3 meses poupou mais de 600 euros em relação a quem tem taxa fixa de 4%. Por outro lado, quem tem atualmente taxa fixa de 4% pagou mais 800 euros desde janeiro do que quem tem taxa Euribor a 12 meses. Tem os valores intermédios no quadro abaixo. Tendo em conta os valores até Maio, a poupança acumulada na taxa variável está entre 25 e 30%. Mas ATENÇÃO que isto pode (e vai) mudar nos próximos meses. Convido-o a acompanhar-me nestes balanços mensais.

Comparativo de taxas (200.000 €)

O princípio é o mesmo e a proporcionalidade também. Só mudam os valores líquidos totais. Pelo menos fica a saber que pedir um crédito de 200 mil euros a taxa fixa de 4% são quase 1.000 euros por mês para “sempre”. Neste momento (em junho de 2022), a diferença para uma taxa Euribor a 12 meses é de cerca de 400 euros por mês. A minha intenção não dizer-lhe que uma opção é melhor do que outra, é apenas para o ajudar a fazer as suas contas.

Tem aqui o gráfico, que atualizarei mensalmente. Acaba por ser semelhante ao crédito de 100 mil euros, só que com valores muito mais altos.

Qual mais alto for o seu crédito, maior será a poupança (ou falta dela) em relação às outras opções. Optar por taxa fixa, se a Euribor ultrapassar os 2% nos próximos meses ou anos, pode ser uma boa opção quando fizer a média daqui a uns tempos. Para já, apenas em termos financeiros, ainda compensa a taxa variável mas, como lhe disse, tudo pode mudar rapidamente.

Em resumo, com estes dados acho que já pode começar a tirar algumas conclusões. Deve, obviamente, fazer as simulações com os seus valores e tendo em conta os seus rendimentos e o prazo que contratou ou pensa contratar.

Peça simulações em vários bancos e não se esqueça de que o valor do seguro de vida (dentro ou fora do banco) pode mudar todas estas contas. Negoceie tudo até ao último cêntimo. Nunca aceite à primeira o papel que lhe puserem à frente.

Em qualquer situação, os tempos que se aproximam não serão fáceis para a sua carteira. Terá de optar entre poupança eventual e segurança e estabilidade. Confesso que não é fácil tomar esta decisão, mas vai ter de a tomar em alguma altura.

No meu caso, como tenho um spread de 0,3% vou manter a taxa variável enquanto conseguir. Só se a Euribor chegar a 2,7 a 3 meses é que começarei a perder para uma eventual taxa fixa de 3%. Até lá compensa-me estar como estou.

Acha que estas contas e gráficos são úteis para compreender a diferença entre as várias taxas? Deixe o seu comentário.


 

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16 Comentários

  1. Tiago gomes

    Boa tarde,

    Estão a considerar uma taxa fixa demasiado elevada, o que desencoraja as pessoas a fixar a taxa…

    O Bankinter oferece tx fixa a 30 anos a 2,5%

    Há dois meses atrás fixei o meu CH com taxa fixa de 1.65%.

    Apesar de a sua análise estar correta acho que as taxas usadas não são as mais adequadas

    Responder
    • Pedro Andersson

      Olá. Daí dizer que devem pedir simulações. 2,5 pode ser uma boa taxa neste contexto.

      Responder
      • Filipe Silva

        Ainda há taxa fixa a 2,3%. Na minha opinião, mudar para taxa fixa depende do nosso orçamento e do montante em dívida. Caso este último ande nos 50/60 mil euros a euribor terá de subir até 3,5% ( sensivelmente) para compensar a taxa fixa. A questão que todos gostavam de saber é: As taxas euribor chegarão aos 3,5%?

        Responder
    • Zé carlos

      Olha que tirando o Bankinter, anda tudo nesses valores. E mesmo o Bankinter já subiu imenso de Maio para Junho.

      Responder
    • Sg

      Quando se refere a taxa fixa a 2% diz respeito à tan? Obrigada

      Responder
  2. Ricardo

    Caro Pedro

    Considero que esta é mais uma boa iniciativa da sua parte pois irá clarificar muitas questões sobre as vantagens e desvantagens de ter uma taxa fixa.

    Gostaria de pedir-lhe, se for possível, para partilhar a Google Sheet pois gostaria de efetuar os cálculos com os meus próprios valores.

    Grato pela atenção.

    Responder
  3. Zé Carlos

    Boa tarde Pedro, apenas para dar relato do meu caso: a minha Euribor iria renovar agora em junho, pelo que iria passar a ter 1% de spread + 0.6% (+/- ainda falta terminar o mês) = 1,6%. Antes que isso aconteça vou transferir para o Bankinter, onde consegui fixar a taxa por 1,7% a 15 anos. (Prazo total do empréstimo).

    Deixo aqui 2 alertas: as pessoas que procurem bem, mas que se despachem. Porque se quiserem fixar a taxa era ontem. Hoje já está mais caro, e cada vez mais vai ficar. Se esperarem que a Euribor vá subindo, cada vez será mais cara a Taxa Fixa também.

    Responder
      • Fernando Casquinha

        Boa tarde, Pedro sabe me dizer se os valores das taxas fixas que aqui pôs (3 e 4%) é o valor só da taxa fixa ou é a soma da taxa fixa mais o spread é que eu fiz agora em maio um empréstimo com taxa fixa e na escritura diz que é de 2,340% acrescido de um spread de 1%, se me puder esclarecer esta dúvida agradeço.

        Responder
        • Pedro Andersson

          Olá. É o que assinou e negociou com o banco. Quando refiro 3 e 4% refiro-me à soma de tudo 🙂 taeg.

          Responder
    • Joao soares

      Mas atenção aos seguros obrigatórios no Bankinter e as condições. Na simulação que fiz com o Bankinter o seguro de vida apenas cobre 50% e o preço deste anula qualquer vantagem na taxa. Cuidado…

      Responder
      • João

        atenção,eu fiz o empréstimo de 150.000 em fevereiro no bankinter e taxa fixa a 1.5% com os seguros fora se fosse com os seguros lá era taxa de 1.25% ,mas atenção porque compensa mais o seguro fora abrange mais e fica mais barato, compensa mesmo pagando uma taxa um pouco mais alta façam as contas

        Responder
  4. David

    Boa noite sr Pedro!

    Para novos contratos como os juros irão subir será que a 40 anos, valerá a pena a taxa mista sendo que no inicio começar com a taxa fixa? Obrigado

    Responder
    • Pedro Andersson

      Olá David. a questão é mesmo essa. Ninguém sabe como vão serão os próximos anos… É impossível prever. Depende do seu perfil e se prefere seguranca pagando mais ou arriscar pagar menos.

      Responder
      • Carla Pedro

        Bom dia Sr. Pedro estou a começar agora a fazer um empréstimo habitação, gostaria que me explicasse isso de optar por taxa mista como funciona? Obrigado

        Responder

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