Crédito à habitação | Compensa mais a taxa FIXA ou VARIÁVEL?

Todos os dias recebo várias vezes esta pergunta. E será agora a melhor altura para deixar de ter taxa variável e passar a taxa fixa, mesmo pagando mais? Será que vou poupar no futuro?

Não tenho o dom de prever o futuro (nem quero), mas percebo a ansiedade de muitos de vocês para quem um aumento de 50 ou 100 euros pode ser a diferença entre conseguir continuar a pagar a prestação da casa ao banco ou ter de começar a fazer escolhas muito difíceis.  Por outro lado, muito de vocês estão a preparar-se para fazer um crédito pela primeira vez e estão na dúvida sobre qual será a melhor decisão. Vou tentar contribuir para a resposta a essas perguntas.

Não lhe vou dar uma resposta de sim ou não porque – tem de perceber isto – não há uma resposta certa. Tudo depende da sua personalidade (de como suporta o risco), dos seus rendimentos e da sua taxa de poupança. Há pessoas que não se importam de pagar mais 200 euros por mês para não ter a preocupação de não saber quanto vai pagar por mês durante os próximos 3, 6 ou 12 meses. Há outras que preferem ir vendo mês a mês e poupar entretanto – se der para o fazer – e que estão preparadas para suportar vários meses em que a prestação sobe 300 ou 400 euros para depois voltarem eventualmente a baixar, compensando o que pagaram a mais naqueles meses.

Um simulador comparativo em tempo real

Pensando em todos estes casos, criei no Google Sheets um simulador das duas versões possíveis e mês a mês vou comparar as duas situações e as respectivas poupanças acumuladas com qualquer uma das variáveis. Vou retratar dois créditos: um de 100 mil euros e outro de 200 mil euros a 30 anos.

Os valores que vão servir de base são estes:

• Valor do crédito: 100.000 € e 200,000 €
• Prazo: 360 meses (30 anos)
• Spread: 1,0%

Variáveis:

• Taxa Euribor 3 meses
• Taxa Euribor 6 meses
• Taxa Euribor 12 meses
• Taxa fixa 3%
• Taxa fixa 4%

Os valores mencionados das mensalidades não incluem comissões de processamento de prestação nem seguro de vida.

NOTA: Os valores mencionados nos quadros abaixo são os valores calculados com base na Euribor do mês anterior. Na “vida real”, a prestação só muda de 3 em 3 meses, de 6 em 6 ou de ano a ano, conforme a taxa que contratou. Portanto, tem de ler a sua prestação no quadro com esse pressuposto. Por exemplo, a prestação para 100 mil euros em janeiro era de 296 euros, não subiria em fevereiro nem em março, mas em abril passava logo para 301 €. E quem tem Euribor a 6 meses, mantém a prestação de janeiro durante meio ano, mas vai subir bastante em Julho. e novamente 6 meses depois. A evolução mensal é só para você ter a noção do avanço das prestações comparando com as taxas fixas e quanto pode poupar (ou não) com cada uma das opções. Vamos a isto?

Comparativo de taxas (100.000 €)

O principal critério para decidir por taxa fixa ou variável é se pode suportar a prestação da taxa fixa a 3% ou a 4%. O ideal é encontrar uma taxa fixa abaixo dos 3% neste momento. Se tiver um spread de 1% (o mais normal), significa que a Euribor pode subir até 2% antes de começar a perder para uma eventual taxa fixa de 3%. Tem aqui o valor das prestações para cada uma das situações, mês a mês, desde janeiro de 2022.

Neste gráfico pode ver claramente o impacto na prestação da casa da subida das taxas Euribor em todos os prazos.

Vamos a contas. Em apenas 5 meses, quem tem taxa Euribor a 3 meses poupou mais de 600 euros em relação a quem tem taxa fixa de 4%. Por outro lado, quem tem atualmente taxa fixa de 4% pagou mais 800 euros desde janeiro do que quem tem taxa Euribor a 12 meses. Tem os valores intermédios no quadro abaixo. Tendo em conta os valores até Maio, a poupança acumulada na taxa variável está entre 25 e 30%. Mas ATENÇÃO que isto pode (e vai) mudar nos próximos meses. Convido-o a acompanhar-me nestes balanços mensais.

Comparativo de taxas (200.000 €)

O princípio é o mesmo e a proporcionalidade também. Só mudam os valores líquidos totais. Pelo menos fica a saber que pedir um crédito de 200 mil euros a taxa fixa de 4% são quase 1.000 euros por mês para “sempre”. Neste momento (em junho de 2022), a diferença para uma taxa Euribor a 12 meses é de cerca de 400 euros por mês. A minha intenção não dizer-lhe que uma opção é melhor do que outra, é apenas para o ajudar a fazer as suas contas.

Tem aqui o gráfico, que atualizarei mensalmente. Acaba por ser semelhante ao crédito de 100 mil euros, só que com valores muito mais altos.

Qual mais alto for o seu crédito, maior será a poupança (ou falta dela) em relação às outras opções. Optar por taxa fixa, se a Euribor ultrapassar os 2% nos próximos meses ou anos, pode ser uma boa opção quando fizer a média daqui a uns tempos. Para já, apenas em termos financeiros, ainda compensa a taxa variável mas, como lhe disse, tudo pode mudar rapidamente.

Em resumo, com estes dados acho que já pode começar a tirar algumas conclusões. Deve, obviamente, fazer as simulações com os seus valores e tendo em conta os seus rendimentos e o prazo que contratou ou pensa contratar.

Peça simulações em vários bancos e não se esqueça de que o valor do seguro de vida (dentro ou fora do banco) pode mudar todas estas contas. Negoceie tudo até ao último cêntimo. Nunca aceite à primeira o papel que lhe puserem à frente.

Em qualquer situação, os tempos que se aproximam não serão fáceis para a sua carteira. Terá de optar entre poupança eventual e segurança e estabilidade. Confesso que não é fácil tomar esta decisão, mas vai ter de a tomar em alguma altura.

No meu caso, como tenho um spread de 0,3% vou manter a taxa variável enquanto conseguir. Só se a Euribor chegar a 2,7 a 3 meses é que começarei a perder para uma eventual taxa fixa de 3%. Até lá compensa-me estar como estou.

Acha que estas contas e gráficos são úteis para compreender a diferença entre as várias taxas? Deixe o seu comentário.