Conheça as principais medidas do governo para a habitação
O Governo apresentou na semana passada um conjunto de medidas vagas e pouco detalhadas que visam aumentar o número de casas disponíveis para venda e arrendamento e mitigar o efeito do aumento das prestações do crédito à habitação.
Ontem foram divulgados mais alguns detalhes para dar início ao processo de consulta pública do programa “Mais habitação”, que arrancou ontem e termina a 10 de março.
Neste link encontra o documento com as medidas melhor explicadas https://www.consultalex.gov.pt/ConsultaPublica_Detail.aspx?Consulta_Id=287, e pode simultaneamente registar a sua opinião e sugestões de melhoria para alguma situação que queira referir.
“Todos os cidadãos, organizações, entidades, municípios, entre outros, podem assim apresentar sugestões, que o Governo avaliará aquando da aprovação final deste programa no Conselho de Ministros de 16 de março”, refere a mesma informação que avança também que a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, convocou o Conselho Nacional de Habitação para o dia 3 de março para discutir o programa.
Eis um resumo das principais medidas. Deve ficar claro que NENHUMA destas medidas já entrou em vigor, nem tem garantia de que vá em frente e que seja nos moldes apresentado pelo Governo. Isto são só ideias. Mas conhecê-las permite-lhe perceber o que pode vir a acontecer (para o bem e para o mal).
Casas de emigrantes e de idosos em lar não entram no arrendamento obrigatório
O arrendamento obrigatório de casas devolutas previsto no programa Mais habitação não abrange os imóveis detidos por emigrantes ou por idosos a residir em lares. O arrendamento forçado já existe na lei, sendo que a medida agora aprovada prevê que o proprietário disponha de um prazo para dar um uso ao imóvel depois de este ter sido identificado como estando devoluto e caso não opte por arrendá-lo ao IHRU.
“Caso o proprietário não queira arrendar ao Estado, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel”, refere o documento, salientando que apenas findo esse prazo “é que o Estado pode arrendar o imóvel de forma obrigatória, considerando o interesse público que concretamente seja determinado — quer por força do incumprimento do dever de utilização do imóvel pelo seu proprietário, quer pela função social da habitação e dever de utilização”.
Há determinadas situações em que a casa está devoluta e não haverá lugar a este arrendamento obrigatório, mesmo que o proprietário não o arrende ao Estado (para este por sua vez o subarrendar) nem lhe queira dar um uso. Estão nesta situação, as casas dos emigrantes ou de pessoas deslocadas por razões de saúde e razões profissionais ou formativas, as casas de férias e ainda aquelas cujos proprietários estão num equipamento social como um lar ou estão a prestar cuidados permanentes como cuidadores informais.
Apoio extraordinário às rendas concedido por 5 anos mas valor vai reduzindo
As famílias com contratos de arrendamento celebrados até Dezembro de 2022 vão ter um apoio à renda até ao limite de 200 euros mensais, podendo este ser atribuído por cinco anos, sendo que o valor vai reduzindo.
São elegíveis para este apoio ao pagamento da renda da casa os agregados com taxas de esforço superiores a 35%, com rendimentos até ao sexto escalão de rendimento e contratos de arrendamento celebrados até 31 de dezembro de 2022 comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).
Para se ser elegível é ainda necessário que a renda esteja enquadrada nos limites de renda previstos no Porta 65. O apoio é concedido por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses (cinco anos), correspondendo à diferença entre a taxa de esforço real e a taxa de esforço final, até ao limite de 200 euros. Segundo o documento, nos primeiros 12 meses a diferença considerada é de 35%, mas entre os 13 meses e os 36 meses passa para 40% e entre os 37 meses e os 60 meses para 45%. Para efeitos de aferição da renda máxima admitida no âmbito desta medida, é considerado como adequado um apartamento de tipologia T3 para famílias de três pessoas, de T4 para quatro a seis pessoas e T5 para sete ou mais pessoas. Já para agregados com um ou duas pessoas é considerado adequado um T2.
Apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa
O Programa contempla um apoio na subida da taxa de juro do empréstimo da casa através de uma bonificação do encargo com juros (ao longo de 2023), até ao limite anual de cerca de 720 euros (1,5 IAS). O apoio terá em conta a taxa de esforço, sendo elegíveis os empréstimos de valor inferior a 200 mil euros, contraídos até 31 de dezembro de 2022 e famílias com rendimentos até ao 6.º escalão do IRS (cerca de 38.600 euros depois de deduzidos os descontos para a Segurança Social).
Para além disto, os bancos vão ser obrigados a disponibilizar oferta de taxa fixa no crédito à habitação.
Mudanças no Alojamento Local
Entre as medidas anunciadas estão alterações no setor do alojamento, inclusive a decisão de que as emissões de novas licenças “serão proibidas”, com exceção dos alojamentos rurais em concelhos do interior do país, onde poderão dinamizar a economia local. O primeiro-ministro disse ainda que as atuais licenças de alojamento local “serão sujeitas a reavaliação em 2030” e, depois dessa data, periodicamente, de cinco em cinco anos.Os imóveis que se mantenham no alojamento local vão ser chamados a pagar uma contribuição especial, sendo que a receita será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para financiar políticas de habitação.
Os proprietários que retirem as suas casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no mercado de arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 2030, como “compensação para a diminuição de receita que vão ter”.
Outra das medidas é que os terrenos ou imóveis autorizados para comércio e serviços vão poder ser utilizados para construção ou convertidos em habitação sem alteração de planos de ordenamento do território ou licenças de utilização. A mudança, segundo o primeiro-ministro, poderá ser feita “sem necessidade de alterar qualquer plano de ordenamento do território ou licença de utilização”.
Pagamento de rendas em atraso após 3 meses de incumprimento
Com esta medida, o Governo pretende criar um regime em que o Estado assume o pagamento das rendas (aos três meses de incumprimento). Desta forma, caberá ao Estado avaliar a situação do inquilino e poderá avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios atualmente existentes para a cobrança de outras dívidas. Sendo o incumprimento devido a carência de meios, o caso será articulado com a Segurança Social. As situações de não pagamento de rendas devido a causa “socialmente atendível” serão resolvidas pelo Estado, assumindo o dever de apoiar o inquilino.
Isenção de IRS nas mais-valias de casas vendidas ao Estado e municípios
O Governo compromete-se a criar um regime de isenção de tributação, em sede de IRS, sobre as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios. No regime atualmente em vigor, a mais-valia resultante da venda de imóveis (quando não estavam a servir de habitação própria e permanente e quando o valor da venda não fosse aplicado na compra de uma nova casa para morada da família) é tributada em 50%. Ou seja, uma mais-valia de 100 mil euros implica que 50 mil euros sejam englobados ao restante rendimento (de trabalho ou de pensões, por exemplo) e sujeitos a IRS.
Benefícios fiscais para obras de casas colocadas no arrendamento acessível
O Governo quer alargar o número de casas disponíveis no programa do arrendamento acessível (PAA) e para tal está prevista uma taxa de 6% nas obras de construção ou reabilitação de casas que sejam maioritariamente afetas a este programa (pelo menos 70%), prometendo ainda isenção de IMI por três anos (prorrogável por mais 5) e isenção de IMT na aquisição para reabilitação.
Redução de 28% para 25% da taxa especial de IRS sobre as rendas
Os rendimentos de rendas (quando o contribuinte não opte pelo seu englobamento) de contratos de duração até dois anos passam a pagar uma taxa de IRS de 25%, em vez dos atuais 28%. Além disso, a redução da taxa de imposto que já existe para os contratos de maior duração também é reduzida, sendo que no prazo mais longo (superior a 20 anos) baixa dos atuais 10% para 5%.
Limites à subida da renda dos novos contratos
O Governo quer estabilizar as rendas dos novos contratos e, para tal, prevê que nas casas que já estiveram no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial dos novos contratos não pode ultrapassar os 2% face à anterior. A este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo que em relação a 2023 o valor a considerar é de 5,43%.
Conversão de imóveis de comércio e serviços em habitação
Prevê-se a possibilidade de alterar de forma automática o uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação, dispensando-se a revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação, desde que a custos controlados.
Em resumo, há uma enorme variedade de medidas relacionadas com a habitação que foram atiradas para cima da mesa, com maior ou menor estudo, e que agora vão ser revistas, melhoradas ou até eliminadas por não fazerem sentido ou até serem contraproducentes.
Vamos continuar a acompanhar os desenvolvimentos. Os que me parecem mais relevantes e imediatos são a obrigatoriedade dos bancos terem a alternativa da taxa fixa e os apoios do estado para os pagamentos das rendas e das prestações do crédito à habitação. Mas em relação a estes dois últimso vejo tantas limitações que o meu “receio” é que no finalisto só se aplique a poucas famílias.
Estas pseudo-medidas do Governo, vão ser na realidade uma mão cheia de nada e um verdadeiro atentado à propriedade privada. Esta estória da carochinha do problema da habitação não é nada mais do que uma fantochada. Por um lado temos a questão do aumento da Euribor que deixa as famílas “à rasca”, um problema que não existitiria se o BCE não tivesse aumentado a taxa. Sim porque perante uma crise o correto a fazer é aumentar as taxas de juro para deixar o pessoal ainda pior do que está… Mas culpa não é toda do BCE, é também dos bancos que emprestaram ao desbarato. Muitos dizem que a culpa é das famílias que não se deviam ter endividado, mas eu digo que as famílias só se endividaram porque os bancos lhes emprestaram o dinheiro. Se os bancos fossem responsáveis, não emprestado dinheiro que sabiam qua depois as famílias iriam ter sérias dificuldades em pagar. Apresenta-se aqui um certo dejá vu da crise imobiliária de 2010…
No que respeita à “falta de habitação” no mercado nada poderia estar mais longe da verdade. Não há falta de habitação, o que há é muita especulação! Os valores que são pedidos por algumas casas, muitas têm 4 paredes e mais nada, é absolutamente vergonhoso. Se calhar fazia mais sentido criar incentivos fiscais e ajudas aos proprietários para recuperarem edifícios devolutos e os colocarem no mercado de arrendamento. Se calhar fazia mais sentido “meter travão” na especulação existente no mercado imobiliário.
É-me difícil entender que o governo para quem arrendar as casas ao Estado para o arrendamento acessível, isente os senhorios do pagamento dos impostos sobre as rendas e IMI, porque não têm o mesmo tratamento os que não especulam por livre vontade.
Exemplo: possuo duas fracções uma em Lisboa, outra na Amadora.
A de Lisboa um excelente T2 com 17 anos, bem mobilada e equipada foi alugada em Outubro/22 por 950€ a um arrendatário cujos filhos gémeos vieram estudar para a faculdade em Lisboa.
A da Amadora, também um T 2 num prédio mais antigo, renovado, com elevador, fracção totalmente remodelada, mobilada e equipada está alugada por 620€ a um imigrante.
Questiono-me, será que não era de elementar justiça que quem não pretende especular tenha benefícios fiscais em sede de IRS?
Pelo que me apercebi, os que alugarem ao Estado receberão rendas mais elevadas e terão os tais benefícios.
Salvo melhor opinião, é de uma enorme injustiça!!!