EURIBOR | Lei da renegociação do crédito à habitação já está em vigor – Como funciona?

Escrito por Pedro Andersson

28.11.22

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6 min de leitura

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Conheça as regras para a renegociação dos créditos à habitação

A lei acaba de ser publicada (na sexta-feira) e entrou em vigor no sábado passado (dia 26 de Novembro). É a famosa lei que vai “obrigar” os bancos a renegociar os créditos à habitação sempre que a taxa de esforço de uma família ou cliente atingir ou ultrapassar os 36%. Se alguém lhe perguntar, é o Decreto-Lei n.º 80-A/2022 de 25 de novembro.

Veja aqui como pode calcular a sua taxa de esforço.

A lei na íntegra está AQUI, mas vou fazer um pequeno resumo para você se orientar e saber o que o aguarda se tiver de enveredar por este caminho, ou se o banco o contactar como a lei obriga se preencher os requisitos.

Quem é abrangido pela lei

Independentemente de qualquer pessoa, em qualquer situação poder renegociar com o seu banco, mudar de banco, amortizar parcial ou totalmente o seu crédito, esta lei específica aplica-se apenas a contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, com taxa variável (indexados à Euribor) e até 300 mil euros em dívida (o empréstimo até pode ter sido de um milhão de euros, mas se nesta altura dever menos de 300 mil euros, aplica-se).

Assim, não estão abrangidos créditos com taxa fixa, de segunda habitação e os créditos pessoais, automóvel e outros.

Quando pode renegociar

O banco é obrigado a fazer uma proposta de solução para baixar a prestação sempre que a taxa de esforço:

  • Atingir os 36%
  • Subir 5% no prazo de 1 ano (período homólogo)
  • Ultrapassar o máximo previsto na FINE da contratação do crédito (o documento onde se indica  o pior cenário)
  • For superior a 50%, independentemente de quando isso aconteceu

Que rendimentos contam

A taxa de esforço é a divisão do crédito pelos rendimentos x 100. Mas que rendimentos contam?

Tem aqui a transcrição do Decreto-lei:

i) O montante anual recebido pelos mutuários, líquido de impostos e de contribuições obrigatórias à Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada às instituições pelos mutuários, dividido por 12 meses; ou

ii) Quando se trate de mutuários que sejam trabalhadores dependentes, o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses, de acordo com os elementos disponibilizados às instituições pelos mutuários; ou

iii) Quando se trate de trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, o rendimento mensualizado apurado de acordo com informação disponibilizada às instituições pelos mutuários.

Portanto, é fazer as contas de acordo com estas regras. De uma forma simples, é o valor do seu IRS, líquido de impostos e de segurança social a dividir por 12. Este pormenor é importante, porque não é só o seu salário “normal”. Se tem outros rendimentos, o banco vai fazer as contas a todos os outros rendimentos (prediais, de ações, investimentos, outros trabalhos, etc). Já estou a imaginar situações em que alguém vendeu uma casa no ano passado e teve aí um grande rendimento e – só por isso – será visto como “rico” que não precisa de apoio para renegociar o crédito da nova casa (apesar de ter comprado a atual logo a seguir). Veremos. Podem acontecer situações inesperadas assim.

Quem toma a iniciativa

Desde o dia 26 de novembro (quando a lei entrou em vigor), os bancos têm agora 45 dias para avaliarem todos os seus clientes e fazer uma lista dos que estão na tal situação perigosa da taxa de esforço.

Obviamente, se você já sabe que preenche os requisitos – e quer “beneficiar” desta medida – dirija-se imediatamente ao banco com o Decreto-lei no telemóvel e inicie o processo. Não poderão recusar. O Banco de Portugal vai fiscalizar todo o processo.

Depois de ter a tal lista de clientes de risco, o banco vai ter de obrigatoriamente contactar esses clientes 60 dias (2 meses) antes da renovação da prestação com o aumento da prestação. Se a sua renovação for em Abril do ano que vem, o banco tem de o contactar em Fevereiro.

Os bancos podem também pedir-lhe documentação adicional para fazerem uma avaliação o mais exata possível e você terá 10 dias para responder. Atenção a estes prazos, se não responder dentro dos prazos legais o banco depois pode dizer que o processo de renegociação falhou por culpa do cliente. E será verdade. 

O que os bancos vão propor

Os bancos vão poder propor uma série de opções, mas há uma regra que não podem quebrar (E ISTO É MUITO IMPORTANTE): A taxa de juro global não pode aumentar com a renegociação. Ou seja, não podem aumentar-lhe o spread nem apresentar-lhe custos ou despesas adicionais para baixar a prestação.

Podem baixar o spread, passar a taxa fixa ou mista, alargar o prazo do crédito, fazer um diferimento de capital, propor um período de carência, consolidar créditos. Para além de tudo isto, você pode – obviamente – mudar de banco e livra-se de ir parar `*a “lista negra” do Banco de Portugal.

A solução que aparece como mais inovadora (na minha opinião) neste Decreto-lei é a possibilidade de alargar o prazo (passar de 35 para 40 anos por exemplo), mas tem um prazo de 5 anos a partir do momento da renegociação para depois voltar ao prazo inicial, assim que a taxa de esforço baixar dos 36%. Isto é muito importante porque se mantiver o prazo mais longo, vai pagar muitos milhares de euros a mais até ao final do seu contrato.

Pode terminar este alargamento de prazo a qualquer momento, mas tem de contactar o banco formalmente. E, pelo que diz a lei, se retomar o prazo inicial, já não pode voltar a pedir a mesma coisa. Perde a possibilidade de repetir a dose.

A isenção da penalização por amortização antecipada

Esta é outra pequena ajuda disponível. É apenas a confirmação do que já se sabia. Se tiver poupanças e amortizar o seu crédito à habitação parcial ou totalmente, não terá de pagar 0,5% do valor amortizado. É uma “ajudinha”. mas não é de desperdiçar. Amortizar é uma excelente opção nesta altura para baixar a sua prestação do crédito à habitação. 

Quanto vai custar o alargamento do prazo

De acordo com o Decreto-lei, os bancos vão ter de apresentar ao cliente uma proposta de calendário de amortização ajustado, acompanhada do impacto financeiro decorrente desse alargamento. Isto é, se alargar o prazo do contrato em 5 anos (por exemplo), vai pagar no total mais “não sei quantos” milhares de euros no final. Esta informação vai ser muito útil para que não fique a pensar que está a fazer um bom negócio.

Estas medidas todas vão estar em vigor até 31 de Dezembro de 2023.

Agora que já conhece as regras, decida se estas medidas são vantajosas para si ou não.


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37 Comentários

  1. Isabel Seabra

    Isto quer dizer que posso já ainda em Novembro 2022 pedir ao meu banco para amortizar parte do crédito ou tenho de esperar até janeiro?

    Responder
      • Jaime Canteiro

        Bom dia pedro,
        A isenção da penalização por amortização antecipada pode ser utilizada por qualquer pessoa e também é válida em caso de amortização total devido a transferência de crédito?

        Responder
        • Pedro Andersson

          Olá. Tem de ser crédito à habitação para habitação própria e permanente e tem de ser taxa variável.

          Responder
          • Jaime Canteiro

            ok, obrigado. É esse mesmo o caso.

    • Pieter van der Kellen

      Sr.Pedro,quero dar-lhe os parabéns por todos os conselhos e esclarecimentos que nos dá em cada artigo que publica.O “Contas Poupança” é, sem dúvida alguma,uma mais valia para qualquer pessoa.
      Peço desculpa por este comentário mas o Sr.Pedro nem imagina o quanto já me ajudou.

      Responder
  2. Vitor Ferreira

    Já fui amortizar ao banco. Ainda não sabiam sem que estava em vigor a isenção da comissão de amortização!

    Responder
  3. Joao Silva

    A amortização sem penalização pode ser feita por qualquer pessoa ou depende dos rendimentos e taxa de esforço?

    Responder
      • Joao Silva

        Bom dia, obrigado pela resposta.

        Responder
  4. Cristina Morais

    Faltam-me apenas 6 anos de 30 do crédito habitação. Tenho uma taxa de esforço superior a 50% mas vivo bem com isso (quem passou pelas taxas da altura da Troika sabe que as taxas de hoje não são nada).
    Do que percebi, se aceitarmos as condições do banco pela aplicação deste DL, podemos ficar “marcado” como pessoa de risco bancário?
    E se recusar aumentar o prazo, prefiro fazer este esforço mais 6 anos e ter a casa paga, posso recusar? Teria repercussões?

    Responder
    • Cristina Santos

      Bom dia Sr. Pedro e muito obrigada pela ajuda que nos tem dado! Na nossa situação, o aumento da prestação foi gigantesco! Temos uma taxa anual e a revisão foi feita em Outubro e uma prestação de 560€, passou para 850€!
      Agora teremos de esperar pela revisão do próximo ano ou podemos pedir a renegociação?
      Muito obrigada

      Responder
      • Pedro Andersson

        Olá. Pode pedir. A lei já foi aprovada este sábado.

        Responder
        • Cristina Santos

          Muito obrigada!

          Responder
      • Natacha Sousa

        Boa noite tenho uma dúvida tenho um empréstimo com uma taxa Euribor a 12 meses com spread de 1,7 e um multi opções de 2,7 de spread também com Euribor a 12 meses solicitei hoje ao meu banco a redução do spread ,a proposta irá me ser enviada pelo banco mas foi me dito que teriam de alterar a taxa de juro para 6 meses por ser mais vantajoso para o cliente e que não poderia ser negociado sem ser feita essa alteração isto é verdade?
        Grata pela atenção

        Responder
        • Pedro Andersson

          Olá. Cada banco tem as suas regras e não há nenhuma ilegalidade. Só aceita se quiser. Não aceite um spread superior a 1…tem isso na concorrência, dependendo do valor em dívida.

          Responder
  5. Filipe Ferreira

    Boa tarde a todos,
    Cumprimentos ao Pedro,
    Surgiu uma dúvida, pedi ao banco informação para amortizar a minha divida de crédito, e fui-me dito que não seria possível estar isento da comissão porque, e passo a citar “O Seu crédito é para obras e não para aquisição”, claro que foi para obras, herdei uma casa e fiz um crédito de obras para restaurar, sendo habitação própria permanente, o que dizem está correto?
    Remetem para o Artigo 7.ºDecreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, que por sua vez remete para “reembolso antecipado prevista na alínea a) do n.º 5 do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, na sua redação atual.”

    Eu vejo e não encontro referência a isso, podem ajudar?

    Responder
    • Margarida Nobre Nunes

      Bom dia
      Apenas para reforçar a dúvida, pois tenho uma questão semelhante: no caso, dois empréstimos (um para aquisição + um para obras), referentes a habitação própria e permanente; o banco indica que apenas a amortização do empréstimo para aquisição é enquadrável para isenção de comissão
      Muito obrigada a quem possa ajudar a esclarecer
      Margarida

      Responder
    • Soraia

      Ao negociar com o banco onde temos o crédito de momento passamos automaticamente para a “lista negra” do banco de Portugal?

      Responder
      • Pedro Andersson

        Olá. Se mexer no prazo, está implícito que isso vai acontecer.

        Responder
        • Marta Gonçalves

          Boa tarde porque está implícito? Segundo o que li no Banco de Portugal o crédito só passa a constar como renegociado quando há um incumprimento inicial! Só por renegociar sem qualquer incumprimento passo a estar na CRC porquê? qual a base legal?

          Responder
  6. Sofia

    Bom dia. Comprei casa a 1 ano no prazo de 40 anos.
    A minha prestação vai ser revista em Janeiro..
    A minha questão é que tenho um credito que pedi o ano passado para dar entrada para a casa, conta para a taxa de esforço sendo de banco diferente?

    Responder
      • Rui Cruz

        Boa tarde. Entendo que para o cálculo da taxa de esforço apenas é considerado o montante da prestação e não todos os encargos mensais relacionados com o crédito (comissões, seguros)?
        Considerando a prestação mensal atual estou com 33% de taxa de esforço;
        Os 45 dias que os bancos têm para identificar os clientes em causa terminam dia 10 janeiro 2023 (mais o período para contacto), mas uma vez que a minha prestação vai ser revista dia 29 janeiro e conto ultrapassar os 36%, deverá ser melhor entrar em contacto para saber que propostas têm?
        Ainda não vi esclarecidas umas questões:
        O cliente identificado nessa situação fica mesmo sinalizado ao abrigo do PARI, com efeitos negativos no futuro?
        Ao ser identificado, o banco é obrigado a apresentar propostas, mas o cliente é obrigado a aceitar esta “ajuda”?
        Caso não faça a renegociação do crédito, fica na mesma sinalizado na “base de dados” PARI? Por exemplo eu posso não ver vantagem nas propostas apresentadas e decidir suportar os aumentos enquanto for possível…

        Responder
        • Pedro Andersson

          Olá. Ninguém é obrigado a aceitar. Aguentar a prestação é o normal. Ninguém é sinalizado por pagar a prestação 🙂

          Responder
          • Rui Cruz

            Obrigado. Estou a ver, assim só será sinalizado quem aderir ao programa PARI e não quem se encontra na situação de possível incumprimento (segundo aqueles critérios). Mas de qualquer forma não perco nada em pedir propostas em janeiro, uma vez que o banco já deve ter uma estimativa em quanto a minha prestação vai aumentar no final desse mês, atingindo ou ultrapassando os 36%?
            Estou um pouco reticente em prolongar mais 5 anos… tenho spread de 1,6% não sei se uma redução iria diminuir algo significativo na prestação ou se já tem conhecimento de algumas propostas praticadas pelos bancos? Neste caso é o Eurobic

  7. Marta Santos

    Boa tarde! Tudo isto é válido para crédito com recurso a fiador?
    Obg!

    Responder
    • Rui Cruz

      Sim. Desde que seja crédito referente a primeira habitação, com montante em dívida até 300.000€

      Responder
  8. Sofia Franco

    Boa tarde,
    Todos os bancos são obrigados a informar os mutuários antecipadamente das alterações aos valores das prestações certo? Anualmente. É que nunca recebi qualquer informação do meu banco (santander)das alterações anuais ao valor da prestação do crédito. Se bem que nem aos e-mails respondem.
    Os bancos não têm esta obrigação legal?
    Obrigada

    Responder
    • Pedro Andersson

      Olá. Normalmente essa informação está no homebanking.

      Responder
  9. KATHY MARTINS BAPTISTA

    Boa tarde, desejo amortizar o meu credito na totalidade e usufruir “da isenção da penalização por amortização antecipada” . A duvida é isto aplica-se somente ás pessoas com taxa de esforço superior a 38% ou se é para todos desde que o credito seja para habitação casa própria permanente e até ao montante de 3000000€.
    Grata.

    Responder
    • Pedro Andersson

      Ola. É para todos. Confirme junto do seu banco.

      Responder
  10. Sergio Miguel Costa Pereira

    Boa noite
    Tenho uma dúvida tenho um empréstimo com uma taxa Euribor a 12 meses com spread de 1,0 e a prestação ira ser revista em março e pelos meus cálculos ira ter um aumento de 220 euros.
    Será melhor manter a taxa a 12 meses ou seria aconselhável mudar para 6 meses.
    Desde já muito obrigado pela atenção.

    Responder
    • Pedro Andersson

      Ola Sérgio. Ja perguntou ao banco se aceita? Esse é o primeiro passo.

      Responder
      • Sergio Miguel Costa Pereira

        Boa noite
        Desde já muito obrigado pela resposta, já perguntei no banco e eu entendi que sim que aceitam apenas me disseram para aguardar ate fevereiro um mês antes da atualização e passar no balcão. Agora eu gostaria de saber se seria mais vantajoso para mim, não teria nada a perder certo.
        Muito obrigado pela atenção e ajuda.
        Comprimentos
        Sergio Pereira

        Responder
  11. Luís Santos

    Pedro,
    Tenho um caso dificil em mãos.

    Depois do CH, fiz um crédito pessoal para obras (fora do banco) e adquiri um automovel (também a crédito).
    Por falha minha, na altura, não fiz o meu banco saber desses créditos. No entanto os mesmos estão comunicados ao BdP e existem no mapa de responsabilidades.
    Parece ser que, aquando da revisão do meu CH, o meu banco não olhou para o mapa de responsabilidades do BdP, mas apenas e só para os dados que lá tinham (incompletos).
    Quando expus este novo Decreto-Lei e pedi a revisão do meu CH, o meu banco quer me colocar na lista PARI, já que ainda não estou dentro dos 60 dias para a próxima revisão.

    Havendo aumento da taxa de esforço >36% (com CH abaixo dos 300K€), tendo agora toda a documentação com eles, não deveria o banco de rever a minha taxa e fazer cumprir o DL? Ou podem aguardar pelos 60 dias antes da nova revisão para fazer esses calculos?
    Tenho andado a “batalhar” com eles por e-mail. Segundo eles, ou espero ou tenho que ser colocado na lista PARI para que avancem “agora” com a revisão.

    Alguma coisa/entitade que possa contactar? Sei que pelo próprio site do BdP é possivel apresentar uma queixa do meu atual banco, mas fica sempre a dúvida daquilo que será feito (se é que algo).

    Obrigado mais uma vez pela atenção e todo o conteúdo que partilha.

    Luís.

    Responder

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