Como pode poupar centenas de euros ao fazer a Escritura da casa

Fazer a escritura de uma casa é sempre um momento marcante na nossa vida. Mas poucos dão importância ao preço que estão a pagar pelo documento. Na reportagem desta semana do Contas-poupança, no Jornal da Noite na SIC, explicamos-lhe como pode poupar centenas de euros por escolher entre 3 opções com serviços e preços diferentes:

• Nos Notários
• Nas Conservatórias (Procedimento Casa Pronta)
• Documento Particular Autenticado – DPA (Feito por advogados ou solicitadores)

Antes de mais uma nota importante. Assim que a reportagem foi emitida comecei a receber dezenas de mensagens e centenas de comentários no facebook do Contas-poupança porque não referi especificamente que os Documentos Particulares Autenticados também são realizados por Solicitadores. Disse de uma forma genérica que era feito por “advogados”. Ora, resta-me pedir desculpa por não ter referido isso na reportagem inicial (neste momento já pode ver no link abaixo a reportagem onde acrescento essa informação), porque de facto são muitos os solicitadores que também fazem os DPA e também lhes devem pedir orçamentos, porque em muitos casos os preços são até mais baixos. 

Se me permitirem, queria deixar aqui a minha justificação (que vale o que vale) aos solicitadores para o facto de não os ter referido. Já sei, antecipadamente, que esta justificação poderá ser igualmente alvo de mais críticas, mas é o que é.

Eu sei que os DPA também são feitas por solicitadores. Aliás, enquanto fiz a reportagem falei sobre isso com os entrevistados. Portanto – primeiro ponto – não foi por ignorância.  

Em segundo lugar, não tenho nenhuma agenda escondida nem pretendo dar mais relevância a um grupo profissional em detrimento de outro. O meu único objetivo é dar informações que possam ser úteis aos espectadores para que tenham o melhor serviço, ao melhor preço, em todas as áreas da nossa vida. Neste caso, para mim é irrelevante que o cliente bancário escolha notário, Conservatória, advogado ou solicitador. Tem é de saber que pode escolher. Concentrei-me mais nas alternativas disponíveis do que em quem as faz. 

Porque, então, não mencionei os solicitadores? Embora pareça uma explicação prosaica, a verdade é que (infelizmente) o trabalho dos Solicitadores continua a ser pouco conhecido da maioria dos portugueses. Aliás, num dos comentários do Facebook, no meio de centenas de comentários vossos, surgiu um senhor que candidamente perguntava o que era um solicitador porque nunca tinha ouvido falar nessa profissão. Não é, certamente, caso único.

Para muitos, a solicitadoria é comparada a advocacia (sim, sei que é diferente, mas as formações cruzam-se) e essa imagem é muito comum. Portanto, ao escrever o texto da reportagem, inconscientemente juntei todos em “advogados”. Sei que são profissões diferentes e específicas. 

Assim, em todos os locais da reportagem em que disse “advogados”, mudei para “advogados ou solicitadores”. Achei algumas reações desnecessariamente violentas face ao problema colocado mas compreendo-as. Fica aqui a minha explicação, o pedido de desculpas se alguns se sentiram de alguma forma lesados, e o meu respeito pelo vosso trabalho. Posto isto, vamos agora ao que interessa mais aos cidadãos.

Não tem de fazer a “Escritura” onde o banco lhe diz

… Mas deve saber que essa recusa pode ter consequências. Alguns bancos põem o crédito em causa, dificultam ao máximo ou acrescentam uma taxa para fazerem a formalização do contrato onde o cliente disser e não onde eles já têm tudo combinado. A questão é que pode estar a pagar centenas de euros a mais sem necessidade, ou pagando o mesmo pode ter um melhor serviço e com mais garantias do que na proposta do banco. O consumidor tem de perceber que tem voto na matéria. É ele quem decide e não o banco. O banco só lhe concede o crédito. Quem faz o contrato é você, porque é você que paga.

Muitos bancos já têm tudo montado para que não tenham muito trabalho e que tenham os menores custos possíveis. Isso envolve subcontratar outras pessoas para fazer esse trabalho. E essas pessoas depois cobram o que entenderem ao cliente (você). Portanto, é este o ponto principal que gostava de transmitir com esta reportagem. Se é você que paga, é você que manda. Se depois quiser despachar essa responsabilidade para o banco, isso já é consigo.

A maior compra da sua vida

Comprar uma casa é sempre um momento marcante. Para a maior parte dos portugueses será a maior compra que alguma vez vão fazer na vida. Mas como não estamos habituados a lidar com este tipo de burocracias, normalmente confiamos no que nos dizem para fazer e assinamos de cruz os documentos que nos põem à frente.

A Ordem dos Notários acredita que muitos portugueses estão a pagar mais do que deviam sem necessidade. Muitos nem sequer sabem que podem fazer a chamada “Escritura” de várias maneiras e com custos diferentes. E todas são legais e servem completamente o propósito.

Compare os custos

O único procedimento que tem um valor fixo é a “Casa pronta” nas Conservatórias.  O preço é igual em todo o país. Na página justiça.gov.pt está definido que são 700 euros. A acrescentar a este valor tem as consultas às certidões que forem necessárias. No total, embora varie conforme a necessidade de outros registos, rondará os 750 euros.

No caso dos notários, dos advogados e solicitadores o preço é completamente livre. Cada um pode pedir o que quiser. Daí a importância de pedir vários orçamentos antes de escolher quem vai fazer a Escritura. A diferença entre o mais caro e o mais barato pode chegar às centenas de euros.

Vamos a contas. Como já lhe disse, numa Conservatória o preço é de 700 euros, se levar todos os documentos sem falta. Uma das explicações para ser mais barato é que a “Casa Pronta” está isenta de IVA. Aliás, todos os intervenientes privados (Notários, Advogados e Solicitadores) consideram isto concorrência desleal porque não podem competir com um serviço do Estado que não tem impostos, ao contrário deles. 

Vejamos alguns exemplos. Este Documento Particular Autenticado custou 411,72 € de honorários, mais 20 euros para uma cópia certificada, mais 470 euros que são iguais para todos. Ou seja, 1.001,02 €.

Na fatura podem surgir ainda outros serviços e outros preços, como neste caso em que foi cobrado pela certidão 35 euros em vez de 20 ou um tal “Serviço Fast” no valor de 50 euros que é, obviamente, opcional.

Num notário, pelo mesmo serviço, cobraram cerca de 244 euros €, mais 450 euros em vez de 470 porque ofereceram ao cliente a Certidão. No total, ficou tudo em 750 euros.

Muitos solicitadores têm preços ainda mais baixos. Contacte-os, peça orçamentos e compare. Tem aqui o Balcão Único do Solicitador (BUS), onde pode ver o que eles podem fazer, quem e onde.

O objetivo desta reportagem NÃO É dizer que uma opção é melhor do que a outra ou que uns são mais baratos do que outros. Pode haver advogados  e solicitadores que cobram menos que os notários, e vice-versa.

A intenção é mostrar-lhe que pode ter como referência para uma escritura simples o valor de 750 euros (este valor é definido por mim e é obviamente discutível). Se lhe pedirem muito mais do que isso, tente perceber porquê e peça vários orçamentos antes de marcar a escritura seja onde for.

Há concorrência desleal dos bancos?

No meio disto tudo, os Notários queixam-se de concorrência desleal por parte de alguns bancos porque não oferecem as outras duas opções aos clientes na altura de marcar a escritura. E queixam-se de pior: há situações em que o profissional que faz o Documento Particular Autenticado é pago pelo próprio banco que concede o crédito. Ou seja, vai um profissional contratado pelo banco para representar a entidade bancária, e vai outro profissional (advogado ou solicitador) também pago pelo banco para formalizar a Escritura. E o cliente nem se apercebe da situação. Esta situação coloca dúvidas éticas.

O Bastonário da Ordem dos Notários explicou-me que embora os seus colegas da “concorrência” sejam excelentes profissionais poderá haver situações em que o profissional pago pelo banco  talvez não se sinta muito “à vontade” para explicar que os fiadores estão a assumir responsabilidades imensas e que podem perder a casa em algumas situações e que ainda ficarão dívidas por pagar mesmo devolvendo a casa, e assim sucessivamente. O ideal era ser sempre uma pessoa independente (seja advogado ou solicitador) a fazer a DPA.

O Banco de Portugal esclareceu que “Não existem normas especialmente aplicáveis à forma da celebração de contratos de crédito à habitação pelas instituições de crédito”, pelo que cabe às partes decidirem onde e como devem fazer o documento. 

E se houver algum conflito de interesses ou problema relacionado com um Documento Particular Autenticado específico a queixa deve ser apresentada às respectivas Ordens.

A SIC contactou também a Ordem dos Advogados que “não vê qualquer problema no exercício pelos advogados das competências que lhes são legalmente atribuídas”  e que os “advogados estão sujeitos à jurisdição disciplinar na sua Ordem, o que permite o controlo de qualquer infracção deontológica que eventualmente se possa verificar”.

A Autoridade da Concorrência, por sua vez, refere que já na altura em que os Notários se queixaram do procedimento “Casa Pronta”, concluíram que ” apreciação das mesmas não se inseriam nas atribuições e competências sancionatórias da AdC.”, porque era uma opção prevista na lei.

Ao ler estas respostas, é fácil de perceber que é o consumidor que tem de saber o que quer e a aprender a conhecer os seus direitos e deveres, se quiser o melhor serviço ao melhor preço. E isto aplica-se a todas as 3 opções. 

Atenção a quanto paga no dia da “Escritura”

Um último alerta.  Na Ficha de informação do banco está discriminado quanto vai pagar com a formalização do crédito. Confirme no dia da chamada escritura se foi mesmo esse valor que pagou.

No caso de um cliente bancário que me contactou, a FINE dizia que iria pagar 754 euros, mas no dia apresentaram-lhe uma conta de 904,39 €.

O cliente reclamou e o banco, depois de alguns acertos, pediu desculpa e acabou por devolver 150,39 € que tinham sido pagos a mais. Portanto, esteja atento aos valores que paga no momento da escritura. Têm de bater certo com o orçamentado.

Vale a pena ter tanto trabalho?

Alguns estarão a pensar se vale a pena ter tanta preocupação com uma poupança de 300 ou 400 euros num negócio de 100, 150 ou 200 mil euros. Recordo-lhe que 300 euros é o equivalente a 6 meses de eletricidade, a um seguro do carro ou a 600 litros de leite. Você é que tem de avaliar a importância que dá ao assunto.

Em resumo, é o cliente bancário que deve escolher onde quer fazer a escritura e não os bancos. É um direito que tem. Peça orçamentos e pesquise o mercado antes de assinar o que costuma ser o maior negócio da sua vida. Pode poupar centenas de euros.

Pode ver ou rever a reportagem neste link na página da SIC Notícias: https://sicnoticias.pt/programas/contaspoupanca/2021-09-22-Como-poupar-quando-fizer-a-escritura-da-sua-casa-4214b80e