IMI – Um espectador vai poupar 330 € por ano (e as mais valias não são um problema?)




Um espectador fez-me esta pergunta:

Num determinado imóvel consigo reduzir o VPT actual de 179.000€ para 124.000€ à conta da correção da idade do imóvel. Disso resulta, nesse caso concreto uma redução do IMI anual de 215€ (-30%). Óptimo!

Mas se baixar o valor patrimonial da minha casa não me prejudico nas mais valias se vender a casa?

Esta questão foi-me colocada por vários espectadores depois da reportagem que fiz sobre a urgência de pedir a reavaliação do valor patrimonial (VPT) da sua casa antes do fim do ano para poder baixar o IMI. Pode ver ou rever a reportagem AQUI.

E as mais valias?

Pois. É uma questão interessante, mas temos a resposta. Já lá vamos.
Imagine a seguinte situação posta por um espectador. Peço a reavaliação e baixei o VPT. Poupei 100 ou 200 euros por ano no IMI. Mas passados 5 ou 8 anos decido vender a minha casa. Como espero que terei lucro (e não penso comprar outra casa) vou pagar mais valias em sede de IRS. Como baixei o VPT, a diferença para o preço da venda será maior. O espectador sugere que reduziu 55 mil euros o VPT com a reavaliação.

Ainda que o imposto de mais valias só incida sobre 50% dessa diferença (27.500€), e ainda que calculado por hipótese (e opção) à taxa liberatória de 28%, tal circunstância gerar-me-ia um adicional no imposto de mais-valias de 7.700€! Assim, para compensar a redução anual do IMI, só poderia vender a casa daqui a 36 anos! Estarei eu a ver bem a coisa? O Pedro Andersson, ao sugerir a redução do IMI, não estará nalguns casos a prejudicar os interesses do consumidor?

O cálculo das mais valias

No programa sobre o IMI na SIC Notícias (das 15h às 16h de quinta-feira) já tínhamos respondido a esta pergunta de outro espectador, mas vamos responder aqui com mais detalhe.

As Finanças explicaram-me que o que conta para o cálculo das mais valias é o valor de aquisição do imóvel. Na altura em que paga o IMT, paga esse imposto sobre o valor calculado pelas Finanças que será sempre o maior de 2 valores: o VPT ou o valor da Escritura. No dia em que comprou a casa.

É esse valor (o maior dos 2) de aquisição que serve para definir o IMT, que servirá mais tarde de base para o cálculo das mais valias. Teoricamente essa questão de não valer a pena pedir a reavaliação para baixo do VPT só se põe se a escritura foi de valor inferior ao VPT. E mesmo assim, o que conta é o VPT na altura da aquisição e não sobre valores posteriores.

Portanto, pelas indicações que tenho, é vantajoso pedir já a reavaliação do imóvel. Mas cada um terá de decidir o que fazer no seu caso pessoal. Por exemplo, nada impede que antes da venda, peça a reavaliação do imóvel e trate de aumentar o VPT, como se prevê que vá acontecer em 2019.

A minha estratégia em todos os casos é poupar sempre que é possível, porque o futuro é incerto. A dúvida do espectador é muito bem colocada e só revela que pensa no que faz. Isso é extremamente positivo.

Sugeri que ele fizesse o mesmo que eu e que contactasse as Finanças pelo 217 206 707 para confirmar estas informações.

A resposta das Finanças

Foi o que ele fez e partilhou comigo (e connosco – com autorização dele) a resposta que lhe deram.

Segundo a informação obtida, o valor que releva para o cálculo do imposto de mais valias em venda de imóvel é:

  • No caso de Escritura, é o valor que serviu de base para a determinação do IMT (o mais alto entre o VPT então vigente ou o valor declarado na escritura);
  • No caso de herança, é o valor declarado na participação de transmissões gratuitas para efeitos de liquidação de Imposto de Selo;
  • No caso de legado por óbito (após 2004), é o valor atribuído ao imóvel pela AT no momento do óbito na sequência da apresentação obrigatória do modelo 1 para efeitos de liquidação de Imposto de Selo.

Estes valores são objecto de correcção monetária entre o ano de aquisição e o ano da venda.

Com isto se conclui, no que importa para a questão da poupança, que a correcção do IMI por via da actualização do VPT em função da idade do prédio aparentemente não gera qualquer impacto no posterior cálculo do imposto de mais-valias, se a este houver lugar, na medida em que neste cálculo não utiliza o VPT que entretanto tenha sido atribuído ao imóvel.

Portanto, há que actualizar o VPT o quanto antes! No meu caso gerará, a fazer fé no simulador da AT, uma poupança estimada nos IMI’s de mais de 300€/ano.

Vai baixar numa casa 35€, noutra 80€ e noutra 215€. Total: 330 € todos os anos daqui para a frente.

Este espectador tem pouquíssimos dias para tratar do pedido de reavaliação. Mas pelo menos informou-se e sabe o que está a fazer e o que tem de fazer. Está no bom caminho. Conhece alguém que precisa perceber isto? Partilhe com ele esta página e estes esclarecimentos. Poupamos juntos.

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8 comentários em “IMI – Um espectador vai poupar 330 € por ano (e as mais valias não são um problema?)

  1. Avatar
    Anabela AZevedo Reply

    Boa tarde,

    Peço desculpa pedir esta informação, mas deparei com uma situação no preenchimento do IRS, que me deixou com duvidas.

    A situação é a seguinte:

    Anexo G ( Mais e menos valias)

    Em 2012, tive que fazer alteração da morada fiscal, porque estive desempregada e precisei de alugar o apartamento. Em setembro de 2017, comprei um apartamento, para habitaçao propria e permanente, entretanto em Janeiro de 2019 vendi o meu primeiro apartamento, e com essa venda investi , ou seja amortizei uma parte do emprestimo de habitação.

    O Fisco informa-me que o investimento não pode ser declarado na declaraçao do IRS, porque á data da venda, a morada fiscal nao era a mesma.

    Sempre ouvi dizer que a Lei diz, que no caso de comprar uma casa , antes de vender a anterior que temos 2 anos para reenvistir, mas porque motivo não posso declarar o reenvestimento?

    Será que me podem esclarecer?

    Fico a aguardar a v/ contato.

    Cumprimentos

    Anabela Azevedo

  2. Avatar
    Ana Leite Reply

    Caro Pedro Andersson,

    Efetuei a compra de um apartamento, um lugar de garagem e uma garagem fechada, todo frações independentes, em Agosto de 2017. Beneficio neste momento de 3 anos de isenção de IMI em todas as frações.
    Efetuei a simulação para o IMI do apartamento, e iria baixar o IMI. Efetuei as simulações para o lugar de garagem e para a garagem fechada, conforme me foi possível efetuar, porque tive algumas dúvidas na simulação, e verifiquei que iria aumentar o imi de ambas as frações.
    Tenho duas questões a colocar:
    1º – Estando a beneficiar de isenção de 3 anos, posso na mesma pedir a reavaliação do IMI, sem perder a isenção?
    2º Posso pedir a reavaliação só para o apartamento, e não pedir para as outras duas frações (lugar de garagem e garagem fechada) ?

    Cumprimentos,

    Ana Leite

  3. Avatar
    Francisco Freitas Reply

    Sr. alcino
    Vá ao site das finanças em valorização de imóveis, e faça lá a simulação, pois fui na treta destes vigaristas e o valor patrimonial desceria para metade, e no portal das finanças iria subir e bastante, em vez de descer.

    Cumprimemtos
    Francisco Freitas

  4. Avatar
    António Alcino Pinto Azevedo Reply

    Caro Pedro Andersson,

    Tenho uma questão um pouco particular, que passo a descrever:
    Comprei o meu apartamento em Maio/2016 e usufruí da isenção (3 anos) que termina no final do presente ano.
    Em 2019 será o primeiro ano que irei pagar IMI (o meu apartamento é do ano 2012). A minha questão é: caso receba um valor a pagar excessivo, poderei reclamar?
    Muito obrigado desde já e continuação de um bom trabalho!

    Cumprimentos,

    Alcino Azevedo

    • Pedro Andersson
      Pedro Andersson Post authorReply

      Olá. Não. O valor está correto. Não é excessivo enquanto não pedir a reavaliação. Muitas vezes pagamos mais do que devíamos porque não agimos. Mas é tudo legal…

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