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IMI – Um espectador vai poupar 330 € por ano (e as mais valias não são um problema?)

Escrito por Pedro Andersson

17.12.18

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7 min de leitura

Um espectador fez-me esta pergunta:

Num determinado imóvel consigo reduzir o VPT actual de 179.000€ para 124.000€ à conta da correção da idade do imóvel. Disso resulta, nesse caso concreto uma redução do IMI anual de 215€ (-30%). Óptimo!

Mas se baixar o valor patrimonial da minha casa não me prejudico nas mais valias se vender a casa?

Esta questão foi-me colocada por vários espectadores depois da reportagem que fiz sobre a urgência de pedir a reavaliação do valor patrimonial (VPT) da sua casa antes do fim do ano para poder baixar o IMI. Pode ver ou rever a reportagem AQUI.

E as mais valias?

Pois. É uma questão interessante, mas temos a resposta. Já lá vamos.
Imagine a seguinte situação posta por um espectador. Peço a reavaliação e baixei o VPT. Poupei 100 ou 200 euros por ano no IMI. Mas passados 5 ou 8 anos decido vender a minha casa. Como espero que terei lucro (e não penso comprar outra casa) vou pagar mais valias em sede de IRS. Como baixei o VPT, a diferença para o preço da venda será maior. O espectador sugere que reduziu 55 mil euros o VPT com a reavaliação.

Ainda que o imposto de mais valias só incida sobre 50% dessa diferença (27.500€), e ainda que calculado por hipótese (e opção) à taxa liberatória de 28%, tal circunstância gerar-me-ia um adicional no imposto de mais-valias de 7.700€! Assim, para compensar a redução anual do IMI, só poderia vender a casa daqui a 36 anos! Estarei eu a ver bem a coisa? O Pedro Andersson, ao sugerir a redução do IMI, não estará nalguns casos a prejudicar os interesses do consumidor?

O cálculo das mais valias

No programa sobre o IMI na SIC Notícias (das 15h às 16h de quinta-feira) já tínhamos respondido a esta pergunta de outro espectador, mas vamos responder aqui com mais detalhe.

As Finanças explicaram-me que o que conta para o cálculo das mais valias é o valor de aquisição do imóvel. Na altura em que paga o IMT, paga esse imposto sobre o valor calculado pelas Finanças que será sempre o maior de 2 valores: o VPT ou o valor da Escritura. No dia em que comprou a casa.

É esse valor (o maior dos 2) de aquisição que serve para definir o IMT, que servirá mais tarde de base para o cálculo das mais valias. Teoricamente essa questão de não valer a pena pedir a reavaliação para baixo do VPT só se põe se a escritura foi de valor inferior ao VPT. E mesmo assim, o que conta é o VPT na altura da aquisição e não sobre valores posteriores.

Portanto, pelas indicações que tenho, é vantajoso pedir já a reavaliação do imóvel. Mas cada um terá de decidir o que fazer no seu caso pessoal. Por exemplo, nada impede que antes da venda, peça a reavaliação do imóvel e trate de aumentar o VPT, como se prevê que vá acontecer em 2019.

A minha estratégia em todos os casos é poupar sempre que é possível, porque o futuro é incerto. A dúvida do espectador é muito bem colocada e só revela que pensa no que faz. Isso é extremamente positivo.

Sugeri que ele fizesse o mesmo que eu e que contactasse as Finanças pelo 217 206 707 para confirmar estas informações.

A resposta das Finanças

Foi o que ele fez e partilhou comigo (e connosco – com autorização dele) a resposta que lhe deram.

Segundo a informação obtida, o valor que releva para o cálculo do imposto de mais valias em venda de imóvel é:

  • No caso de Escritura, é o valor que serviu de base para a determinação do IMT (o mais alto entre o VPT então vigente ou o valor declarado na escritura);
  • No caso de herança, é o valor declarado na participação de transmissões gratuitas para efeitos de liquidação de Imposto de Selo;
  • No caso de legado por óbito (após 2004), é o valor atribuído ao imóvel pela AT no momento do óbito na sequência da apresentação obrigatória do modelo 1 para efeitos de liquidação de Imposto de Selo.

Estes valores são objecto de correcção monetária entre o ano de aquisição e o ano da venda.

Com isto se conclui, no que importa para a questão da poupança, que a correcção do IMI por via da actualização do VPT em função da idade do prédio aparentemente não gera qualquer impacto no posterior cálculo do imposto de mais-valias, se a este houver lugar, na medida em que neste cálculo não utiliza o VPT que entretanto tenha sido atribuído ao imóvel.

Portanto, há que actualizar o VPT o quanto antes! No meu caso gerará, a fazer fé no simulador da AT, uma poupança estimada nos IMI’s de mais de 300€/ano.

Vai baixar numa casa 35€, noutra 80€ e noutra 215€. Total: 330 € todos os anos daqui para a frente.

Este espectador tem pouquíssimos dias para tratar do pedido de reavaliação. Mas pelo menos informou-se e sabe o que está a fazer e o que tem de fazer. Está no bom caminho. Conhece alguém que precisa perceber isto? Partilhe com ele esta página e estes esclarecimentos. Poupamos juntos.

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8 Comentários

  1. António Alcino Pinto Azevedo

    Caro Pedro Andersson,

    Tenho uma questão um pouco particular, que passo a descrever:
    Comprei o meu apartamento em Maio/2016 e usufruí da isenção (3 anos) que termina no final do presente ano.
    Em 2019 será o primeiro ano que irei pagar IMI (o meu apartamento é do ano 2012). A minha questão é: caso receba um valor a pagar excessivo, poderei reclamar?
    Muito obrigado desde já e continuação de um bom trabalho!

    Cumprimentos,

    Alcino Azevedo

    Responder
    • Pedro Andersson

      Olá. Não. O valor está correto. Não é excessivo enquanto não pedir a reavaliação. Muitas vezes pagamos mais do que devíamos porque não agimos. Mas é tudo legal…

      Responder
  2. Francisco Freitas

    Sr. alcino
    Vá ao site das finanças em valorização de imóveis, e faça lá a simulação, pois fui na treta destes vigaristas e o valor patrimonial desceria para metade, e no portal das finanças iria subir e bastante, em vez de descer.

    Cumprimemtos
    Francisco Freitas

    Responder
  3. Ana Leite

    Caro Pedro Andersson,

    Efetuei a compra de um apartamento, um lugar de garagem e uma garagem fechada, todo frações independentes, em Agosto de 2017. Beneficio neste momento de 3 anos de isenção de IMI em todas as frações.
    Efetuei a simulação para o IMI do apartamento, e iria baixar o IMI. Efetuei as simulações para o lugar de garagem e para a garagem fechada, conforme me foi possível efetuar, porque tive algumas dúvidas na simulação, e verifiquei que iria aumentar o imi de ambas as frações.
    Tenho duas questões a colocar:
    1º – Estando a beneficiar de isenção de 3 anos, posso na mesma pedir a reavaliação do IMI, sem perder a isenção?
    2º Posso pedir a reavaliação só para o apartamento, e não pedir para as outras duas frações (lugar de garagem e garagem fechada) ?

    Cumprimentos,

    Ana Leite

    Responder
    • Pedro Andersson

      Olá. Sim e sim. Mas confirme junto das finanças 217 206 707

      Responder
    • Pedro Andersson

      Desculpe. Só pode pedir a primeira reavaliação após 3 anos. Só vi agora que referiu 2017.

      Responder
  4. conceiçao pinto

    Pedro Anderson..
    Adquiri uma casa para habitação própria. De uma herança.
    Posso pedir a isenção do IMI??
    Obrigada..

    Responder
  5. Anabela AZevedo

    Boa tarde,

    Peço desculpa pedir esta informação, mas deparei com uma situação no preenchimento do IRS, que me deixou com duvidas.

    A situação é a seguinte:

    Anexo G ( Mais e menos valias)

    Em 2012, tive que fazer alteração da morada fiscal, porque estive desempregada e precisei de alugar o apartamento. Em setembro de 2017, comprei um apartamento, para habitaçao propria e permanente, entretanto em Janeiro de 2019 vendi o meu primeiro apartamento, e com essa venda investi , ou seja amortizei uma parte do emprestimo de habitação.

    O Fisco informa-me que o investimento não pode ser declarado na declaraçao do IRS, porque á data da venda, a morada fiscal nao era a mesma.

    Sempre ouvi dizer que a Lei diz, que no caso de comprar uma casa , antes de vender a anterior que temos 2 anos para reenvistir, mas porque motivo não posso declarar o reenvestimento?

    Será que me podem esclarecer?

    Fico a aguardar a v/ contato.

    Cumprimentos

    Anabela Azevedo

    Responder

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