Mais-valias perdoadas se abater no crédito à habitação

Finalmente! Depois de ter sido anunciada a medida em Março pelo governo, entrou hoje em vigor (7 de Outubro de 2023). Tem a partir de agora 3 meses para regularizar as vendas que fez em 2022 e em 2023 até ao momento.

Falta saber ainda alguns detalhes sobre a forma burocrática como o deverá fazer, mas já pode ir juntando a documentação.

A lei do programa “Mais Habitação” foi publicada ontem em Diário da República e entrou hoje em vigor.

A norma transitória prevê que as mais-valias resultantes da venda de outros imóveis de um contribuinte (que não sejam habitação própria e permanente) que tenha feito um crédito para comprar casa própria, beneficiem de isenção de IRS sobre essas mais-valias.

Recordo que, sem esta norma, teria de pagar até um máximo de 25% dos lucros para o Estado. Estamos a falar de muitos milhares (até dezenas de milhares) de euros.

Há igualmente pais e avós que têm casas vazias ou terrenos que podiam vender para ajudar os filhos ou netos a amortizar o crédito à habitação, mas que não o faziam porque tinham de pagar imenso em impostos. Até agora só estava isento destas mais-valias se usasse o dinheiro de uma HPP (Habitação Própria e Permanente) para comprar outra HPP.

Aplica-se às vendas feitas desde 2022

A isenção de tributação das mais-valias obtidas na venda de imóveis para pagar empréstimo da casa vai aplicar-se às transações ocorridas entre o início de 2022 e o final de 2024, tendo a partir deste momento 3 meses para aplicar o dinheiro na amortização ou para regularizar a situação junto das Finanças.

O disposto (…) aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

O diploma determina ainda que, para ter esta isenção, o imóvel vendido não seja usado como habitação própria e permanente do contribuinte ou dos familiares e que o valor seja usado na amortização da HPP do próprio ou dos descendentes (filhos ou netos).

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

Caso o valor da venda do imóvel supere o montante aplicado na amortização do crédito da casa onde reside o contribuinte, o excedente vai ser tributado de acordo com as regras do IRS para as mais-valias. Sobre esse valor a mais não há isenção.

Depois da venda, tem 3 meses para amortizar o crédito à habitação que escolher (o seu, ou dos seus descendentes).

Quando entregar o IRS de 2023 e de 2024 vai ter de apresentar os documentos que comprovam a venda do terreno ou imóvel e a prova de que amortizou esse valor numa HPP da sua família.

Quem já vendeu a casa desde 1 de Janeiro de 2022 até 7 de Outubro de 2023 tem agora 3 meses para amortizar esse valor no crédito à habitação. Guarde os documentos para não ser tributado em 2023.

Não sei o que tem de fazer quem já vendeu, pagou mais-valias (no IRS de 2022 e entregue em 2023) e amortizou entretanto, para reaver as mais-valias que pagou. Presumo que haja uma linha para isso no IRS a entregar em 2024. É o meu próximo passo. Se alguém souber, diga. Para já a boa notícia é que entrou em vigor a lei que muitos de vocês esperavam.

Tem aqui a lei na íntegra:

https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692

Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro

Artigo 50.º

Norma transitória em matéria fiscal

1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;

b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.

2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

5 – Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização referida na alínea b) do n.º 1 tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor da presente lei.

6 – Fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.

(…)

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