Use a isenção de mais-valias se amortizar um crédito à habitação
Se vendeu uma segunda habitação ou terrenos em 2022 ou 2023 (ou pensa vender em 2024), pode ficar isento de mais-valias se usar o dinheiro da venda para amortizar um crédito para habitação própria e permanente. Na reportagem desta semana do Contas-poupança explicámos-lhe como pode evitar pagar dezenas de milhares de euros com esta medida.
Como ficar isento das mais-valias da venda de uma segunda habitação
É uma das medidas do pacote Mais Habitação: Se vendeu ou pensa vender uma segunda casa ou um terreno urbanizável (terrenos agrícolas não estão abrangidos), pode não pagar mais-valias se usar nos 3 meses seguintes o valor da venda para amortizar o seu crédito à habitação ou de um descendente.
Até agora, só ficava isento de pagar mais-valias se vendesse uma habitação própria permanente e usasse o valor para comprar OUTRA habitação própria permanente.
Em qualquer outra situação, teria de pagar cerca de 25% dos lucros ao Estado quando entregasse o IRS. Numas contas por alto, por cada 100 mil euros de lucro, teria de pagar 25.000 euros às Finanças. Para um lucro de 50 mil euros, seriam 12.500.
É esse valor que será perdoado até dezembro de 2024 se usar o valor da venda (depois de amortizar o próprio crédito dessa casa, se o tiver) para amortizar o seu crédito à habitação própria e permanente ou de um filho, neto ou bisneto. Cada caso é um caso, mas estamos sempre a falar de muitos milhares de euros. É uma boa ajuda, numa altura em que cada euro conta para as famílias portuguesas.
Mas há um detalhe muito importante. Tem 3 meses depois da venda para usar esse dinheiro para amortizar o crédito e deve guardar todos os documentos, quer da venda, quer da amortização. Se deixar passar um dia depois desses 90 dias, já perde este direito a não pagar o imposto.
Quem vendeu uma casa em 2022
Então e quem vendeu a casa em 2022, antes da lei ter sido aprovada e até já pagou essas mais-valias no IRS entregue em 2023? Nesse caso, tem 3 meses desde a aprovação da lei para amortizar o seu crédito à habitação com esse dinheiro. Ou seja, como a lei foi publicada no dia 6 de Outubro, tem até dia 7 de Janeiro de 2024 para fazer essa amortização.
Depois é pedir às Finanças para lhe devolverem o dinheiro que já pagou, se vendeu a casa em 2022. Basta entregar o mais depressa possível uma reclamação graciosa, no e-balcão do Portal das Finanças. Se ainda tem o dinheiro dessa venda no banco, amortize até 7 de janeiro e faça a reclamação depois, para receber o que já pagou de mais-valias em Agosto de 2023.
Que documentação tem de ter para fazer o pedido?
Precisa da escritura de compra e da venda do imóvel vendido e a prova da amortização do capital em dívida (por exemplo, com o distrate bancário) da habitação própria e permanente do próprio ou dos descendentes diretos.
Quem vendeu uma casa em 2023 ou vai vender em 2024
Para todas as vendas desde 7 de outubro de 2023 e até 31 de dezembro de 2024, ou seja, nos próximos meses, terá de amortizar o seu crédito à habitação ou dos seus filhos ou netos nos 3 meses seguintes à escritura da venda. Esteja muito atento a estes pormenores.
Depois, em 2024 fará a entrega do IRS relativo a 2023. Nessa altura o Modelo 3 do IRS já terá linhas específicas para colocar todos estes valores. E a mesma coisa em 2025, relativo a 2024.
Se o valor da venda for superior à amortização, terá de pagar mais-valias sobre o que sobrar. Quanto a não usar o valor total da venda na amortização de um crédito à habitação, isso não está explícito na lei. Fiz a pergunta às Finanças, mas ainda não obtive resposta.
Um último alerta: só contam casas ou terrenos do próprio para usar na amortização do próprio também ou dos filhos dele. Uma casa de solteiro ou solteira vendida para amortizar a casa em nome exclusivamente do cônjuge não está previsto nesta lei.
Em caso de dúvidas, deve ligar para as Finanças para o número 217 206 707.
Em resumo, se quiser que as finanças lhe devolvam os milhares de euros que pagou em mais-valias por casas vendidas em 2022 e 2023, deve ser muito rápido e amortizar esse valor até dia 7 de janeiro de 2024. Se vender a sua casa durante 2024, tem 3 meses depois da venda para fazer essa amortização. Pode poupar dezenas de milhares de euros.
P&R Ministério das Finanças
Acrescento as perguntas que fiz ao Ministério das Finanças e as respetivas respostas:
Tenho 3 meses (pelo que percebi) para regularizar as vendas que fiz desde 1 de janeiro de 2022 e em 2023 até ao momento da publicação da lei. Como faço isso tecnicamente? Uma declaração de substituição do modelo 3 do IRS? Se sim, em que linha e com que dados? Tem de ser presencialmente numa repartição de finanças? Ou posso fazê-lo online? Como?
De acordo com o número 5 do artigo 50.º da Lei 56/2023, de 6 de outubro, para as alienações que ocorreram entre 1 de janeiro de 2022 e a data de entrada em vigor do referido diploma, a amortização deverá ocorrer nos três meses seguintes. Já para as alienações ocorridas em 2022 (as quais já terão sido sujeitas a IRS nos termos gerais, uma vez que se referem a terrenos para construção ou imóveis habitacionais não destinados à habitação própria e permanente), os contribuintes deverão apresentar reclamação graciosa por forma a que a não sujeição seja concretizada. Posteriormente, verificados os requisitos legais, haverá lugar ao reembolso do IRS já pago sobre a mais-valia que foi tributada.
Relativamente às alienações que ocorram em 2023 e 2024, a não sujeição aplicar-se-á nos termos gerais do IRS, ou seja, através da entrega da declaração do Modelo 3 de IRS de 2023 e 2024 (que serão entregues entre 1 de abril e 30 de junho de 2024 e 2025, respetivamente).
Desta forma, os contribuintes que alienarem terrenos para construção ou imóveis habitacionais que não sejam destinados à habitação própria e permanente em 2023 e 2024, deverão aplicar o valor de realização na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente num prazo de 3 meses. Posteriormente, deverão fazer o reporte da venda e da amortização na respetiva declaração Modelo 3 de IRS e a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) validará o cumprimento dos requisitos legais para efeitos de aplicação da não sujeição a IRS. Os formulários da declaração Modelo 3 de IRS serão adaptados pela AT, de modo a que sejam inseridos novos quadros e campos para aplicação desta nova não sujeição a IRS (os formulários da declaração Modelo 3 de IRS de 2023 serão disponibilizados no início de 2024).
Não será necessário os contribuintes deslocarem-se presencialmente aos Serviços de Finanças, podendo solicitar informações e submeter os pedidos via online, através do E-Balcão.
Por fim, é de notar que a AT irá publicar um Ofício-Circulado sobre este matéria, explicitando todos os procedimentos a adotar pelos contribuintes, de modo a que o regime lhes seja aplicável.
Quem já pagou as mais valias no IRS de 2022 (entregue em 2023), o que deve fazer? O valor é devolvido da mesma forma como o reembolso do IRS? É automático ou tem de ser pedido formalmente através de algum meio?
Neste caso, o contribuinte deverá apresentar Reclamação Graciosa da demonstração de liquidação de IRS de 2022, juntando os elementos comprovativos para a não sujeição a IRS da mais-valia. O valor será devolvido posteriormente pela AT, verificados os requisitos legais, por transferência bancária ou cheque bancário (nos mesmos termos que os reembolsos de IRS).
O regime não é de aplicação automática (até porque a AT não tem conhecimento dos créditos à habitação concedidos aos contribuintes e qual o valor em dívida), pelo que, como referido, carece do pedido através de Reclamação Graciosa (para alienações ocorridas em 2022) ou de entrega de declaração Modelo 3 de IRS (para as alienações ocorridas em 2023 e 2024).
Que documentação é necessária para fazer o pedido?
Todos os documentos comprovativos da venda (em particular a escritura de compra e venda do imóvel alienado), assim como outros que se afigurem idóneos para a prova da amortização do capital em dívida (por exemplo, distrate bancário) do valor de venda do imóvel alienado.
A partir do momento da lei entrar em vigor, qual é o procedimento para estar isento da aplicação das mais-valias? É no IRS a entregar no IRS do ano que vem? Haverá uma linha específica para isso ou o método será diferente?
Para as alienações ocorridas em 2023 e 2024, a não sujeição aplicar-se-á através da opção dos contribuintes nas declarações Modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, preenchendo os respetivos campos para o efeito pretendido.
Se for vendida uma casa ou terreno de um familiar ou o próprio e essa pessoa viver casado ou em união de facto na casa do cônjuge na mesma residência fiscal, mas exclusivamente em nome do cônjuge, pode amortizar esse valor sem pagar mais-valias na casa do cônjuge?
De acordo com a letra do número 1 do artigo 50.º da Lei 56/2023, de 6 de outubro (Mais Habitação), apenas está prevista a possibilidade de não sujeição a IRS quando a amortização seja feita a capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.
Tem aqui a lei na íntegra:
https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/lei/56-2023-222477692
Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro
Artigo 50.º
Norma transitória em matéria fiscal
1 – São excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
- a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
- b) A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização.
2 – Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.
3 – A Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
4 – O disposto nos números anteriores aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
5 – Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor da presente lei, a amortização referida na alínea b) do n.º 1 tem de ser concretizada até três meses após a entrada em vigor da presente lei.
6 – Fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.
(…)
E no caso da venda de uma herança que era HPP de um familiar, o valor pode ser usado na amortização de um filho ou filhos?
Sendo habitação própria e permanente de um familiar, não será de aplicar o regime, na medida em que a sua intenção é a de colocar no mercado imobiliário segundas habitações e terrenos que poderão ser adquiridos/arrendados como habitação própria e permanente de outros contribuintes.
COMO SE CALCULAM AS MAIS-VALIAS?
A mais-valia resulta da subtração do valor da venda pelo valor da aquisição (ou valor patrimonial tributário que o imóvel tinha quando foi herdado). Devem ainda descontar-se os valores gastos em comissões imobiliárias, escrituras, imposto sobre as transmissões de imóveis (IMT) ou obras de valorização feitas nos últimos 12 anos e comprovadas com fatura com a morada do imóvel.
Veja ou reveja a reportagem em vídeo aqui na página da SIC Notícias.
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