PodTEXT| Truques para conseguir o melhor crédito à habitação possível ou transferi-lo

Escrito por Inês de Almeida Fernandes

16.05.24

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16 min de leitura

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O podcast de sempre, agora mais inclusivo!

Como a literacia financeira é um aspeto fundamental para a boa gestão das finanças pessoais, os podcasts do Contas-poupança tornam-se agora mais inclusivos e passarão a ser publicados também em texto, nomeadamente para incluir a comunidade surda, pessoas que – não sendo surdas – têm dificuldades auditivas e, claro, todos os que ainda não perceberam como funcionam os podcasts ou que simplesmente preferem ler. Estamos também a trabalhar a possibilidade de traduzir o podcast para Língua Gestual Portuguesa, mas essa vai demorar mais tempo.

É o seu podcast de sempre, mas a partir de agora pode escolher lê-lo ou ouvi-lo. Aguardo as vossas criticas e sugestões.


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Qual é o melhor crédito à habitação?

[Introdução]

[Pedro Andersson]

Olá! Sou o Pedro Anderson, jornalista especializado em finanças pessoais e aproveito as minhas viagens de carro para falar consigo sobre dinheiro. Faço de conta que você vai sentado ou sentada aqui ao meu lado e juntos vamos tentando encontrar maneiras de ter mais dinheiro ao fim de cada mês ou ao fim de cada ano. Porque ninguém nos ensina de facto a lidar com o dinheiro, nem na escola, nem nas famílias.

Às vezes sentimo-nos perdidos quando temos de lidar com bancos, com seguradoras, com o Estado e este episódio vai ser um repositório de algumas dicas para vos ajudar, neste caso, a lidar com a situação específica de encontrar o melhor crédito à habitação. Comecemos então pela pergunta do Francisco.

[Francisco, ouvinte do podcast]

Muito boa tarde, Pedro. Tenho duas perguntas relativamente ao crédito à habitação que quase se misturam numa. Ainda numa fase de escolha do banco ao qual vamos recorrer para fazer o crédito à habitação, existe alguma forma de reduzir o vasto espectro de bancos que há disponíveis para fazermos o crédito? Ou, por outro lado, temos efetivamente, por exemplo, de simular online em todos os bancos que conhecemos e a partir dessas simulações ver quais são as que nos agradam mais?

E a segunda pergunta é depois de ter esse banco escolhido existe algum conjunto de habilidades que possamos ter para conseguirmos negociar o nosso crédito à habitação, quer seja por uma prestação mais baixa, quer seja pelo spread mais baixo, se é taxa fixa, se é variável? Existe alguma forma quase padronizada de conseguir negociar isso para que o crédito seja mais favorável para nós? Muito obrigado.

[Pedro Andersson]

Olá, Francisco! Muito obrigado pela sua pergunta. É algo que realmente faz todo o sentido, porque nunca ninguém nos ensinou a negociar o maior negócio da nossa vida, a maior compra ou contrato da nossa vida, na qual temos um papel decisivo, que é a compra de uma casa, um crédito à habitação. Estamos a falar sempre de muitas dezenas de milhares de euros, às vezes muitas centenas de milhares de euros. E, portanto, é muito, muito importante que façamos o melhor negócio possível logo desde o princípio. Portanto, respondendo de uma forma simples e direta, às duas questões. A primeira pergunta que fez foi como é que escolhemos o banco?

A primeira dica que quero dar ao Francisco e a todos vocês é por favor, quando fizerem um crédito, seja um crédito à habitação, seja qualquer outra espécie de crédito, crédito automóvel, crédito pessoal, crédito para situações muito específicas, não podemos cair no erro ou na armadilha de simplesmente irmos perguntar ao nosso atual banco. Porquê? Porque o vosso banco, o vosso gestor de conta, até vos pode dar o melhor preço disponível, preço em termos de juros, disponível nesse vosso banco, mas no banco ao lado podem ter um spread ou uma taxa de juro muito inferior a essa que vos propuseram no vosso banco.

O que é que acontece? Muitas vezes por preguiça, por confiança, por conforto, simplesmente vão ao banco que vocês conhecem, à pessoa que vocês conhecem e perguntam e eles respondem, você concorda ou não. Se não concordar, se calhar baixam um bocadinho aqui e ali mediante uma determinada condição e está o problema resolvido, simples. Ora, isto no caso do crédito à habitação, quando estamos a falar de prazos de 20, 30, 40 anos e de juros em que uma décima pode fazer uma diferença de milhares de euros, é dramático e, portanto, a dúvida do Francisco faz todo o sentido.

Um método inicial é esse de fazer simulações online. A minha experiência diz-me que as simulações online muitas vezes são feitas apenas ou sobretudo por razões publicitárias e propagandísticas, digamos assim, que é, vão dar-lhe aparentemente bons resultados. Porquê? O que é que eles querem? Querem que você continue a contactar esse banco e que depois peça de facto uma proposta física que vá ao banco, que fale com a pessoa, que preencha documentos, porque depois de lá estar já é muito mais difícil dizer que afinal já não está interessado.

Portanto, sim, veja se há comparadores de créditos na internet, escreva simuladores de créditos ou comparadores de juros de créditos e vai encontrar alguns. Pode ir aos vários bancos e simular, mas cada caso é um caso, esses simuladores não são exatos. Isso é o que me diz a minha experiência. Basta estar casado ou ser solteiro, basta ter um determinado rendimento ou outro mais alto ou mais baixo, se passar recibos verdes ou se estiver a contrato, é completamente diferente. Se tiver algo para dar como garantia ou fiadores é completamente diferente e isso, nada disso, está à partida nesses simuladores. Portanto, é só para ter uma ideia de como anda o mercado.

Deve ir banco a banco a todos aqueles que conhece, que confia e que estão disponíveis na sua área de residência. Sim, implica perder várias manhãs e várias tardes e fazer essa pesquisa de pica-taxas, vamos chamar-lhe assim. Agora, aquilo que lhe quero sugerir como dica, que acho que é isso que o Francisco quer, é utilizar empresas que já fazem isto por si de forma gratuita. Tem os mediadores de crédito, tem pessoas que estão especializadas em fazer não só a pesquisa do mercado para saber quais são as melhores taxas de juros, como fazer transferências de crédito.

Tem muitas empresas conhecidas no mercado e tem muitos particulares em todo o país que estão autorizados pelo Banco de Portugal para fazer essa mediação de créditos, tal como há para a mediação de seguros. São os chamados intermediários de crédito, para ser mais exato. E, portanto, desde que o nome dessas pessoas esteja inscrita na base de dados de intermediários de crédito do Banco de Portugal, à partida pode confiar em qualquer um deles. Em todo o caso, vou falar-lhe das empresas mais conhecidas que eventualmente podem ter, não quer dizer que aconteça, mas que eventualmente tenham maior poder negocial junto dos bancos e, contactando para fazer um crédito inicial ou para fazer uma transferência de crédito, eles ajudam gratuitamente. Porquê? Porque recebem uma comissão por parte do banco que vai receber esse crédito. Não é o Francisco, nem eu, nem a Maria que vai pagar a comissão a este intermediário de crédito.

Portanto, tem nomes como o Dr. Finanças, como a Reorganiza, como a Decisões e Soluções, tem a Max Finance e tem muitas, muitas outras. Portanto, não interprete eu mencionar estes nomes como publicidade, porque não é, é só para lhe dar uma indicação prática. E o que lhe quero dizer é que deve contactar todos estes intermediários de crédito. Eles não vão gostar que eu diga isto, como é óbvio, porque todos os outros que você não escolher tiveram trabalho e não tiveram qualquer espécie de rendimento.

Agora, avalie o grau de trabalho que está a dar às pessoas e o grau de trabalho que o Francisco terá, ou qualquer um de vocês, para fazer o melhor negócio da sua vida. Uma diferença de 0,5% ou de 1% são muitas dezenas de milhares de euros. Porque o que é que acontece? Mesmo dentro dos intermediários de crédito há, por exemplo, um que trabalha com cinco bancos e há outro que trabalha com quatro bancos e há outro que trabalha com dez bancos. Isto quer dizer que, se calhar, a melhor proposta de todas está num desses intermediários de crédito. E há outro que não tem acesso àquela proposta ou não tem um contacto específico ou aquele intermediário, como tem muitos clientes que leva para aquele banco, ainda lhe fazem uma atençãozinha especial.

Portanto, tudo isto é um bocadinho como na feira. Não duvide. Fazer créditos bancários é como ir à feira negociar com quem lá está. E temos de ter esta atitude, que é tentar resolver a situação a nosso contento da melhor maneira possível. Portanto, sim, vai à internet, faz simulações, tenta perceber qual é o valor da mensalidade ou o juro mais baixo que encontra nos vários bancos.

Depois, vai fazer uma pesquisa pessoal junto dos bancos que conhece e que estão disponíveis na sua área de residência. E depois, com esses dados na mão e já sabendo aquilo que consegue sozinho, vai contactar alguns intermediários de crédito. Estes que mencionei ou outros que encontre também na internet ou na sua área de residência. Pesquise intermediários de crédito mais o nome da sua localidade e provavelmente vai encontrar alguns nomes. Telefone para essas pessoas, explique que anda à procura de um crédito à habitação, seja novo, seja uma transferência e ouça o que essa pessoa disser. Confirma que está na base de dados do Banco de Portugal e, se sim, continua a conversa.

Agora, a segunda parte da pergunta, que é a checklist para saber se está a fazer uma boa negociação do crédito à habitação. Não tenho isto escrito, mas vou dizer-lhe mais ou menos de cabeça coisas absolutamente essenciais. Normalmente, as pessoas começam pelo spread. Ok, qual é o spread que me fazem? Neste momento, consegue-se spreads, quando estou a gravar evidentemente, consegue-se spreads de 0,75. Talvez um ou outro faça 0,70. Repare na grande diferença em relação a quem fez contratos de crédito à habitação com 3% de spread e se calhar alguns ainda têm esses spreads e ainda não fizeram nada para os baixar. Portanto, em qualquer momento, pode tentar baixar o seu spread.

Outra dica fundamental é tentar ao máximo que o seguro de vida fique fora deste negócio. Pode até fazer o seguro de vida no banco, mas que não fique associado ao spread. Isto quer dizer que, em qualquer momento da sua vida, pode mudar para outra seguradora que lhe faça mais barato e com melhores condições, sem que isso afete o spread ou as condições do seu crédito à habitação.

Esta dica é fundamental, porque o mercado dos seguros de vida está sempre a mexer e é sempre possível conseguir melhor e mais barato. E estamos a falar de muitas dezenas de milhares de euros. Eu, com as três renegociações que fiz do meu seguro de vida, já baixei o meu seguro em cerca de, até ao final, em cerca de 37 mil euros. Portanto, veja bem a diferença. Basicamente, foi passar a pagar metade do seguro de vida. Portanto, é uma diferença brutal. Estou a poupar cerca de 70 a 80 euros por mês. É muito dinheiro.

Depois, a outra pergunta que o Francisco faz é em relação à taxa fixa, taxa variável ou taxa mista, se há algum critério. Vai ter de fazer a conta a quanto será a prestação com a taxa variável, a 3, 6 ou 12 meses, e a taxa fixa. O critério é relativamente simples. Em princípio, em média, a taxa fixa será sempre mais cara, ou pelo menos historicamente tem sido mais cara do que a variável. Mas evita os picos, como este que tivemos agora recentemente, e ainda estamos nesse pico, por causa da Euribor.

Se a Euribor sobe para 4% ou 5%, muitas famílias ficam aflitas. Portanto, se para si isto é mais uma questão emocional do que propriamente matemática, porque em média sai mais barato a variável, mas tem mais dores de cabeça durante alguns períodos de tempo, o critério é psicológico. No entanto, pode fazer uma conta simples. P

or exemplo, se tiver um spread de 1%, a conta é esta: a Euribor, neste momento ainda está nos 3 e muitos por cento. Portanto, está ainda perto dos 4%. Portanto, 4% mais 1% dá 5%. Agora, vamos imaginar que a Euribor desce para 3%. Portanto, ficaria a pagar, durante algum tempo, bastante tempo, talvez, 3% mais 1%. Dá 4%. Mas aquilo que as previsões dizem é que a Euribor deverá baixar a médio prazo para os 2,5% ou 2%. Portanto, 2,5% mais 1% dá 3,5%.

Se conseguir uma taxa fixa de 3,5% será um valor razoável para si, sabendo que em alguns momentos poderá baixar a Euribor e depois vai arrepender-se, eventualmente, de ter optado pela taxa fixa e vai ficar chateado consigo próprio, porque podia estar a poupar e não está. Ou será que vai ficar descansado, pensando, olha, até tomei uma boa decisão, porque estou a 3,5% e, portanto, daqui não passa e podia estar a poupar aqui algumas dezenas de euros, mas para mim, assim está bom. Se for assim para si, maravilha.

A outra dica que lhe quero dar é evite ao máximo ter o seu crédito associado a outros produtos. Podem dizer-lhe que lhe dão uma bonificação de não sei quanto, por exemplo num PPR bom. Mas será que é mesmo bom? Bom para quem? Bom para si ou bom para o banco? Porque estar a empatar dinheiro simplesmente para ter um pequeno desconto na mensalidade, se calhar consegue a mesma mensalidade noutro banco, mas sem ter de aderir a esse produto. Há bancos que dizem que para fazer determinado crédito tem de comprar umas 50 garrafas de vinho ou comprar um eletrodoméstico ou um faqueiro, evite isso ao máximo, só se lhe compensar mesmo e for uma coisa que precise.

Muito provavelmente consegue todas essas coisas, se as quiser mesmo, mais baratas do que nesses locais. Em todo o caso, é uma questão de fazer sempre contas. Outra coisa que deve ter em conta, mas que não poderá fugir muito, é saber se vai ter de pagar muitas comissões de manutenção de conta nesse seu banco. Mas é um bocadinho inglório fazer essa conta ou levar isso em consideração, porque agora até pode ser barato, mas eles podem mudar isso a qualquer momento se quiserem.

Portanto, não é propriamente o principal critério, nem de longe, nem de perto, para escolher um determinado crédito bancário. Depois, é uma questão de confiança nesse banco. Gosta desse banco? Sente-se à vontade com as aplicações e o homebanking desse banco? Enfim, acho que para um crédito habitação e para os valores de que estamos a falar, também não é o principal critério e essas ferramentas também podem ir mudando ao longo do tempo. Portanto, também não é por aí.

Assim, em resumo, Francisco, o que lhe quero dizer é, em relação à checklist, o spread é o primeiro critério. Depois, deve ver a TAEG, que é a taxa de juros que inclui todas as taxas e taxinhas além do spread e associado à TAEG há outro valor, que é o MTIC, que é muito importante que veja esse valor, porque é o cálculo que o banco faz para quanto vai pagar no final de tudo, juntando todos os produtos e serviços que vai ter de pagar entretanto. E, portanto, é isso que vai ter de comparar entre bancos.

Mas, atenção, a um detalhe: tem de ser exatamente para o mesmo prazo e para o mesmo valor. Se mudar qualquer uma destas duas características o resultado já vai estar falseado. Tenha em atenção o seguro de vida, fora do banco sempre que for possível e não ter muitos produtos associados ou o mínimo possível. Se quiser ter esses produtos, vai pesquisar um a um também no melhor sítio em que estiverem disponíveis.

E peça ajuda a profissionais. Os tais intermediários de crédito podem ajudá-lo, não só a evitar muitas armadilhas, mas como eles conhecem o mercado e têm um grande poder negocial, podem ajudá-lo a fazer o melhor contrato possível logo desde o princípio. E depois, regularmente, diria, todos os anos ou de dois em dois anos – ou sempre que achar que está a pagar demais –, volta a contactar esses intermediários de crédito, volta a fazer a sua pesquisa por conta própria, para depois comparar com aquilo que os outros profissionais lhe oferecem e agir em concordância com isso. Se encontrar melhor, se lhe oferecerem as melhores condições e se lhe pagarem todas as despesas da transferência, pode ser uma boa opção.

Muito obrigado por me terem acompanhado em mais esta boleia financeira. Não se esqueça de subscrever este podcast, dar as estrelinhas que entender, acionar as notificações e, sobretudo, de falar sobre este podcast com outras pessoas.

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