Arrendar sem informar o banco?

Há novidades para quem quer arrendar a casa própria, mas ainda está a pagar o crédito ao banco. Até agora não o podia fazer sem o acordo do banco e podiam aumentar-lhe o spread. Mas a lei mudou e agora já pode alugar a sua casa quando quiser e nem sequer tem de avisar o banco. Há algumas (poucas) exceções de que falarei mais à frente.

Mais liberdade

Isto é uma excelente notícia para que tem crédito à habitação. Não quer dizer que o faça, mas desde o início de 2019 já pode arrendar a sua casa a quem quiser e ter algum rendimento sem ter de pedir autorização ao seu banco. É uma lei que dá mais liberdade ao consumidor. É a transposição de uma Diretiva Europeia e que entrou em vigor em Portugal em Fevereiro.

Até agora, uma pessoa só podia arrendar a casa se mudasse de emprego para uma distância superior a 50 quilómetros ou se ficasse desempregada. Se não preenchesse um destes dois requisitos, o banco podia aumentar-lhe o spread ou obrigá-lo a renegociar o contrato. Isso acabou.

Mais abaixo vai encontrar o link para a Lei, mas o importante a fixar é que isto aplica-se a todos os consumidores seja qual for a sua situação. Já não precisa ter uma justificação para apresentar ao banco. Nem a mudança de emprego, nem a situação de desemprego. Basta querer. Há apenas algumas exceções, como clientes empresariais ou bancários que têm condições especiais no crédito à habitação. De uma forma geral, a nova lei aplica-se a todas as famílias. Acabou o medo de que o banco pudesse mexer no contrato se arrendasse a sua casa.

Tem de preencher 2 requisitos

Agora preste atenção. Se estiver a pensar arrendar a sua casa, vai ter de continuar a preencher dois requisitos essenciais para depois não ter problemas com o banco.

O contrato de arrendamento vai ter de dizer que a casa está a ser paga ao banco (ou seja, que está hipotecada a determinado banco) e a renda paga pelo inquilino vai ter de ser depositada obrigatoriamente na conta onde o banco vai cobrar a prestação. Só isso. Também não é nada de complicado.

A parte boa é que não tem sequer de informar o banco, a menos que o seu contrato que assinou quando fez a escritura diga isso expressamente. Aí deve agir com prudência para evitar problemas mais à frente, se o banco fincar o pé.

A Associação Portuguesa de bancos ainda tentou que esta lei entrasse em vigor só para os novos contratos, mas o legislador não aceitou essa sugestão. É mesmo para todos os contratos por muito antigos que sejam.

Os bancos não gostaram nada desta alteração na lei. Na comunicação que enviaram à Assembleia da republica antes da lei ser aprovada explicaram que assim “há um inegável agravamento do risco do contrato (…), que o spread acordado e fixado entre as partes não contemplou.”

Por outras palavras, os bancos acreditam que se a pessoa não está a viver na casa mais facilmente pode deixar de pagar ou não vai cuidar tão bem da casa como se ela morasse lá. Mas a lei foi mesmo alterada em favor dos clientes bacários.

Qual é então a lei se precisar dela?

É esta. A lei nº 13 de 2019 de 12 de Fevereiro no Artº 25. Diz aqui que “Os mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito (…) sobre habitação própria permanente, nomeadamente aumentando os spreads estipulados (…) em caso de celebração entre o consumidor e um terceiro de um contrato de arrendamento habitacional na totalidade ou de parte do imóvel.”

Tem AQUI a lei completa.

Como pode ver aqui, a lei antiga dava depois as tais duas excepções (os 50 km e o desemprego) mas com a alteração da lei a 12 de fevereiro de 2019 essas exceções foram anuladas. Portanto, deixa de haver excepções. Neste momento qualquer pessoa pode arrendar a sua própria casa e o banco não pode fazer nada.

Por exemplo, há situações em que uma casa pode ficar de repente demasiado grande para o agregado familiar, ou demasiado pequena ou demasiado cara para o orçamento da família. Assim, a hipótese de arrendar a terceiros pode evitar problemas maiores e ao mesmo tempo trazer mais oferta ao mercado e assim baixar os preços do arrendamento.

Se tem um spread baixo, o conselho dos especialistas é que nunca venda essa casa. Arrendar é a melhor opção. Terá um muito maior rendimento, porque muito dificilmente voltará a ter direito a dinheiro tão barato como conseguiu naqueles anos dos spreads quase próximos do zero.

Depois da reportagem ter sido emitida, comecei a receber várias mensagens de espectadores com perguntas muito específicas. Já tenho respostas para a maioria delas

1) Posso perder a isenção do IMI?

R: Sim, obviamente. Uma ocisa é a sua relação com o banco, outra é a sua relação com as Finanças. Se nos primeiros 8 anos tinha direito à isenção de IMI por ter Habitação Própria e Permanente (HPP), se a sua casa deixou de ser HPP então perde direito a essa isenção. Isso acontece assim que registar o contrato de arrendamento nas Finanças.

2) A possibilidade de ARRENDAR uma casa sujeita a crédito habitação sem agravamento de condições impostas pelo banco, é apenas para casas que estão no regime de HABITAÇÃO PRÓPRIA PERMANENTE? Ou pode ser também HABITAÇÃO SECUNDÁRIA?

R: Esta lei aplica-se exclusivamente a casas de Habitação Própria e Permanente. Está escrito na lei preto no branco. Se está interessado em arrendar uma casa secundária tem de agir de acordo com o contrato que assinou com o banco.

3) Se o meu CONTRATO com o banco tiver uma cláusula que diz que a habitação NÃO PODE ser arrendada, a nova lei invalida esta imposição? É que o banco pode não concordar com a alteração da cláusula! E mais… se concordar, OBRIGA A UMA ALTERAÇÃO de contrato, que custa quase 400 EUROS! Em resumo: gostava de saber se posso alugar uma casa sujeita a crédito habitação onde o banco estipulou em contrato que NÃO PODE ser alugada, sem ter necessidade de pedir qualquer alteração de contrato ou dar justificações ao banco?

R: De acordo com os advogados que contactei, a lei sobrepõe-se aos contratos assinados no passado. O espirito da lei é libertar o cliente bancário das cláusulas “abusivas”. É para proteger a parte mais fraca do contrato. O objetico da transposição da diretiva comunitária para a lei portuguesa serve para dar mais liberdade ao consumidor. É uma lei que visa proteger o consumidor. Caso, os contratos passados continuassem em vigor, esta lei seria na pática inútil.

Uma advogada explicou-me que isso não impedirá que um banco (mais zeloso) seja renitente e faça força para que não avance. Aí terá de citar a lei e defender os seus direitos com os meios que entender. Não tem de fazer tudo o que os bancos dizem. Tem de argumentar com a lei e mostrar que sabe o que está a fazer.

4) Ao arrendar a casa com uma prestação superior ao cobrado pelo banco, esse valor perante o banco baixa a taxa de esforço para futuros empréstimos?

R: Esse raciocínio faz todo o sentido. Os bancos pedem o seu IRS. Se os seus rendimentos são superiores, a taxa de esforço diminui. Mas terá de analisar caso a caso com o banco a forma como eles fazem os cálculos.

5) Tenho de mudar a minha morada fiscal se arrendar a minha casa?

R: Sim, claro. A casa deixa de ser a sua habitação própria e permanente. Perde os benefícios das Finanças associados à HPP.

6) Tenho crédito bonificado, posso perder as bonificações se arrendar a minha casa?

R: O banco não pode prejudicar o spread ou a TAEG por arrendar a sua casa. Mas tem de analisar quem está a bonificar o seu crédito nas outras situações muito específicas. Por exemplo, no caso do crédito para jovens ou por deficiência tem de ler bem as regras que regem a sua situação. Pode ter direito a essas bonificações especificamente no caso de habitação própria e permanente. Não sei, tem de ler os contratos dessas bonificações. Essas podem não depender do banco mas sim de outras instituições, como o Estado. E o Estado pode retirar essas bonificações, uma vez que alterou essa condição nas Finanças ao declarar o Contrato de arrendamento.

Em todo o caso, é uma questão de fazer as contas. Se ao perder as bonificações ficar a pagar mais 100 euros de mensalidade ao banco, mas ao arrendar a casa recebe mais 600 euros, a conta pode ser fácil de fazer. Tem de avaliar todos os contornos.

A lei não fala especificamente da situação de créditos bonificados.

7) E usar aa casa para fazer um alojamento local? É possível?

R: Não. A nova lei só se aplica a arrendamento habitacional, com contrato. Os turistas não assinam contratos para registar nas Finanças.

8) Se tiver uma Habitação Própria e Permanente que quero alugar e quiser comprar outra casa, o empréstimo para esta segunda pode ser de HPP? A minha questão é mais no sentido da morada fiscal. Ou seja, quem aluga legalmente, terá que alterar a morada obrigatoriamente. Assim não deixa de ser HPP? Imaginando que vai comprar outra casa para onde vai morar e que será a nova morada fiscal. É segunda habitação ou altera esta para HPP (e a primeira deixa de o ser)?

R: Uma coisa são as finanças, outra coisa é a sua relação com os bancos. O crédito que fez inicialmente para HPP continua com as regras da HPP. Não podem aumentar o seu spread. Portanto, se nesse banco pedir um segundo crédito à habitação terá de ser necessariamente para uma casa secundária porque ainda mantém o da HPP embora com outro uso. A situação será sempre confusa. Só com o decorrer do tempo estas questões serão resolvidas quando confrontadas com a realidade. Terá de conversar com o banco para chegarem a uma conclusão porque na prática terá de ter outra HPP. Não é fácil responder a esta questão. Ainda ninguém sabe como resolver. É tentar.

A REPORTAGEM EM VÍDEO

https://sicnoticias.pt/programas/contaspoupanca/2019-10-16-Ja-pode-arrendar-a-casa-que-esta-a-pagar-ao-banco-sem-ser-penalizado

Em resumo: Informe-se bem e faça o que é melhor para si. Conhecer os seus direitos é o melhor investimento que pode fazer. Mesmo que agora isto não lhe diga nada, daqui a alguns anos arrendar a sua casa pode ser a solução para o seu “problema”. E nesse dia vai lembrar-se que viu “qualquer coisa” sobre isso no Contas-poupança. E talvez encontre este artigo na internet.